在2008北京春季房地產(chǎn)展示交易會上，記者發(fā)現(xiàn)來參展的開發(fā)商使出各式各樣的促銷方式，有推出人體彩繪做促銷，有推出首付2萬起并贈送2000元公交卡，還可以抽獎贏取汽車，從今年的春季房展會上開發(fā)商推出各種豐富可看的促銷手段就可以看出，開發(fā)商運用各種方式來吸引購房者的眼球，是為了達到增加交易的目的，是為了提高成交量。
今天經(jīng)濟界人士提到的最多的一個詞是：準備金率，上周末，中國人民銀行宣布從6月15日和25日起，人民幣存款準備金率將分兩次提高，合計上調1個百分點，半年時間里，這已經(jīng)是央行第五次宣布上調存款準備金率，而經(jīng)過這次調整，準備金率攀到了17.5%的歷史高位。
央行連續(xù)提高存款準備金率，市場上資金供應的龍頭擰得更緊了，這對與靠資金維系的房地產(chǎn)業(yè)，會帶來什么影響？房價會有什么變化？這恐怕是準備金率對我們生活的最直接影響，我們記者在不久前的北京春季房展會上去捕捉到幾個變化，來看看。
央行再次上調存款準備金率，北京房產(chǎn)會因此受影響嗎？
在2008北京春季房地產(chǎn)展示交易會上，記者發(fā)現(xiàn)了一個很有趣的現(xiàn)象，就是來參展的開發(fā)商使出了各式各樣的促銷方式，恒大地產(chǎn)推出人體彩繪做促銷，東宵國際花園也推出了首付2萬起并贈送2000元公交卡，而且可以抽獎贏取汽車等方式來吸引購房者的眼球。
北京嘉華四季國際會展有限公司總經(jīng)理武凱：“我覺得宏觀調控的作用實際上已經(jīng)顯現(xiàn)出來了，包括準備金率的不斷上調，還有利率的上升，在過去兩三年的時間，在北京地區(qū)房價有一個非常快速的上升，而去年年底開始的越來越強的宏觀調控措施的推出，北京房價的上升幅度已經(jīng)越來越趨于平緩了。”
武凱也告訴記者，北京的房地產(chǎn)價格已經(jīng)渡過了一個捂盤惜售的階段，從今年的春季房展會上，開發(fā)商推出各種豐富可看的促銷手段就可以看出，開發(fā)商是為了吸引購房者的眼球達到增加交易的目的，是為了提高成交量。
除了花樣百出的促銷手段外，記者也了解到，從買房送物業(yè)費到買房送車，進入5、6月的北京樓市更是再度掀起一波促銷風潮，5月初，焦點房地產(chǎn)網(wǎng)針對樓盤資料庫進行了過濾篩選，最后選取了北京的四五十個樓盤，在焦點房地產(chǎn)網(wǎng)信息中心總監(jiān)老房的帶領下組織了一個網(wǎng)友購房團，并現(xiàn)場商談優(yōu)惠條件和折扣。
焦點房地產(chǎn)網(wǎng)信息中心總監(jiān)老房：“最低的是九折的，還有些送物業(yè)費的，還有的本身他的樓盤就在打折，我們去了之后，他做折上折，比如說原來一次性付款九六折，我們焦點網(wǎng)的網(wǎng)友去了之后，可能在九六折基礎上，還能打一九五折。”
在帶領購房團與開發(fā)商進行著一折再折的商談并達成協(xié)議之后，老房認為，事實上，這也是開發(fā)商的一種無奈的變相降價，事實上，開發(fā)商是被動的降價，不是主動的。
對于開發(fā)商各式各樣的促銷手段，房展的組織方武凱也給記者做了分析，從緊的貨幣政策使得開發(fā)商增加樓盤的供應量，很多項目現(xiàn)在開始進入現(xiàn)房的狀態(tài)，市場上出現(xiàn)了階段性供過于求的現(xiàn)象。
潘石屹今年三月底拋出了“房地產(chǎn)開發(fā)商從來沒有這樣缺錢”的言論，在業(yè)界一時激起千層浪，他同時預言由于貨幣政策緊縮，中國房地產(chǎn)企業(yè)將會經(jīng)歷百日巨變，大量中小開發(fā)商面臨倒閉的可能，同時，也有一些開發(fā)商提出反駁，認為“百日巨變”論，夸大了這種影響，然而更多的房地產(chǎn)開發(fā)商都一致認為，2007年是地少錢多，2008年是地多錢少，而降低樓盤的利潤空間，也不失為目前走出困境的有效做法。
武凱：“有非常多的現(xiàn)房的資源，他們需要在這個階段把現(xiàn)房變成資金，就是增加自己企業(yè)的這種資金的流動性。”
在北京房展會上，每個人都在關注一個關鍵詞：降價，雖然房地產(chǎn)商沒有大張旗鼓的打出降價牌，但北京本地的樓盤在促銷上都想出了不少花樣。
這次房展會上還有一個從沒出現(xiàn)過的新現(xiàn)象，很多外地樓盤蜂擁而至，組成了規(guī)模龐大的外籍軍團，他們殺向北京市場，能有多少收獲呢？
在今年的春季房展會上，記者發(fā)現(xiàn)，除了北京本地的參展商之外，還有很大一部分來自北京周邊的城市甚至全國各地，這些外地參展商的展覽區(qū)域、布局和設計規(guī)模上，甚至更搶眼于北京本地的項目。
武凱：“北京的項目占到52%，外地的項目占到48%，這也是今年春展的一個特點，我覺得今年的春展反映出北京市場購買力的變化，北京居民的購買力實際上有一個外延的趨勢。”
武凱告訴記者，本次外埠成交量達到1721套，遠超過北京的1333套，這種情況在近5年之間都是從未出現(xiàn)過的。
記者注意到，參加今年春季房展的有天津的項目，有河北燕郊、廊坊、涿州的項目，而這些項目的價格比北京地區(qū)低了50%到80%的水平。
采訪中記者了解到，價格因素促使更多購房者選擇在北京周邊及相近的外埠城市置業(yè)，而除了價格優(yōu)勢之外，優(yōu)越居住環(huán)境也是房展會出現(xiàn)外地樓盤唱主角的因素之一。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京前4個月期房住宅成交量較去年同期下跌45%，為近年來的歷史低點。而今年的“五一”假期3天時間，北京市商品住宅期房網(wǎng)上簽約量僅為395套，商品住宅現(xiàn)房網(wǎng)上簽約量為15套，遠遠低于去年同期。
央行本次準備金率上調，房地產(chǎn)開發(fā)商最難過
四天的北京房展會，對一直不溫不火的北京樓市本應是一個不小的刺激，但是在金融緊縮政策的影響下，還是難得見到往年的火爆場面，不少購房者在火熱的促銷戰(zhàn)略下仍然冷靜地觀望著。
有人預計，隨著央行本次準備金率上調，未來還將凍結4000多億元資金，這又會對購房人的心理產(chǎn)生什么影響？來聽聽相關人士的分析。
盡管在今年的春季房展上，開發(fā)商參展數(shù)量突破近五年之最，促銷手段和力度更是超乎以往，但是房子的成交量仍然不盡如人意，記者得到了一組數(shù)據(jù)，北京市第一個季度，一手房的交易量是一萬六千套左右，同比衰減了38%，二手房第一季度交易量是一萬八千套左右，同比衰減了接近10%。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司副總裁胡景暉：“但整體來看，從全國來看，交易量的下滑是一個普遍現(xiàn)象。”
胡景暉告訴記者，雖然從第一季度來看，房產(chǎn)的成交量一直呈下滑趨勢，但是各地的表現(xiàn)形式又不太一樣，廣州、深圳比較嚴重，北京、上海要好一些，那么下滑的原因是什么呢？
胡景暉：“主要下滑的原因還是因為市場出現(xiàn)了一個觀望情緒，包括從去年開始，大家一直在爭論拐點論的問題，很多人認為，房價可能要有一個回調的空間。”
而搜狐焦點網(wǎng)的房地產(chǎn)分析師馬磊也認為，從房地產(chǎn)交易量下降的角度來看，目前市場的觀望狀態(tài)，應該說是屬于比較理性的一個狀態(tài)。
搜狐焦點網(wǎng)的房地產(chǎn)分析師馬磊：“07年的房價漲幅是最高的一年，很多房子比如說我今天不買第二天去買，它可能就漲了一、兩千，所以就造成了一個非常恐慌的一個需求，從這個角度來講，目前市場有觀望的狀態(tài)，應該說是屬于比較理性的一個狀態(tài)。”
那么，大多數(shù)人期待的房價回調究竟要等持續(xù)多久呢？
胡景暉：“一個時間關口就是我們現(xiàn)在這個5月份，5月份的時間關口主要是開發(fā)商。”
胡景暉告訴記者，從去年年底開始，一手房的銷售就不理想，這種局面持續(xù)越長，開發(fā)商的資金鏈就會越緊張，而馬磊也認為，在貨幣政策從緊的壓力下，資金鏈緊張是購房者和開發(fā)商都無法逃避的問題。
從春季房展可以看出，不管是高調回歸還是打折優(yōu)惠，都體現(xiàn)了開發(fā)商面臨的嚴峻考驗，對于開發(fā)商和購房者而言，五六月份都是一個關口，而胡景暉坦言，真正的關口還在后面。
胡景暉：“另外一個時間關口就是10月份，因奧運會8月8號開幕，整個奧運會17天，8月24號閉幕，從8月24號到10月初這一個半月的房價就會影響很多購房人的決策。”
事實上，對于北京房地產(chǎn)成交量的下滑，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科在上月的表現(xiàn)頗具代表性，盡管一季度實現(xiàn)了過百億元的驕人業(yè)績，但萬科在二季度首月的銷售卻出現(xiàn)下滑，統(tǒng)計顯示，萬科在4月份實現(xiàn)銷售面積48.2萬平方米、銷售金額43.2億元，銷售面積和銷售金額較前一月分別下跌了約三成。
徐滇慶對于開發(fā)商面對貨幣從緊以來資金鏈緊張的爭議認為，對于支撐不下去的開發(fā)商來說，放棄部分股權或者降低利潤不失為眼下度過難關的明智之舉，雖目前房地產(chǎn)成交量低迷，但自住需求依然強勁，政府應該逐步通過增加保障性住房的供給，調整住房供應結構，這樣才能使房地產(chǎn)市場在新的供求關系下尋求新的平衡點，逐步向理性回歸。
房價未來會降還是會漲？
剛才從各位專家的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在這個階段，最難過的當數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商。一方面，連續(xù)加息和提高準備金率之后，銀行收縮銀根，開發(fā)商獲得的資金供應減少，另一方面，第二套房貸款政策出臺后，購房者普遍觀望，市場冷清，資金回籠的速度也在快速下降�？梢哉f，今年房地產(chǎn)商的資金鏈條兩頭都被崩的緊緊的，這給他們究竟帶來了多大的壓力？再來了解一下房地產(chǎn)開發(fā)商的狀況。
SOHO中國主席潘石屹在今年的三月底就拋出了“房地產(chǎn)開發(fā)商從來沒有這樣缺錢”的言論，在業(yè)界一時激起千層浪，他同時預言，由于貨幣政策緊縮，中國房地產(chǎn)企業(yè)將會經(jīng)歷百日巨變，大量中小開發(fā)商面臨倒閉的可能，但與此同時，也有一些開發(fā)商提出反駁，認為“百日巨變”論，夸大了這種影響，貨幣緊縮政策真會讓房地產(chǎn)開發(fā)商面臨絕境嗎？
明天地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰：“實際上，一旦你這個開發(fā)商一個樓盤沒有把握住，你資金鏈出現(xiàn)問題，你沒有錢再拿項目時你就被淘汰出局，實際這個是百日巨變最真實的含義。”
記者也了解到，從去年9月27日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定，九二七新政推出以來，金融系統(tǒng)提高了開發(fā)商的貸款門檻，并要求住宅要在封頂之后才能預售，進一步緊縮了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈。
采訪中陳云峰告訴記者，更多的房地產(chǎn)開發(fā)商都一致認為，2007年是地少錢多，2008年是地多錢少，而降低樓盤的利潤空間，也不失為目前走出困境的有效做法。
陳云峰：“實際上這個就是我說的，他肯定要降價，他要降多少以什么方式降，是需要考慮的，這種適應市場是應該肯定的，因為你只有實現(xiàn)了銷售回款，你的資金鏈才不會斷裂。”
作為房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭，萬科率先在深圳、上海等地實行了降價銷售策略，從而加速了萬科的資金回流，但這一做法受到了眾多行業(yè)內房地產(chǎn)商的非議。
記者也了解到，第二套房貸新政的出臺的目的就是通過收縮個人信貸規(guī)模來抑制購房需求，尤其是投資性需求，陳云峰告訴記者，很多房地產(chǎn)投資者在感到風險加大的同時，逐步淡出了市場。
從資金鏈上看，房地產(chǎn)商的日子今年不好過，從購房者的心理預期上，樓市降價的壓力也在不斷加大，但是，就在不少人看空樓市的時候，記者也聽到了另外一種聲音，說房價未來不僅不會降，反而可能會上漲。
北京大學中國經(jīng)濟研究中心教授徐滇慶：“在分析房價和股指的問題一定要看到資金流的走向，沒有必要聽從那些不負責任的猜測，要相信國家統(tǒng)計局的數(shù)字，不要相信開發(fā)商話。”
徐滇慶告訴記者，新的從緊貨幣政策要求房地產(chǎn)商自有資金達到35%才能獲得貸款，這一舉措是為了銀行的安全，銀行安全了，老百姓的利益才有保障。
徐滇慶：“全國的房地產(chǎn)開發(fā)商平均自有資金只有25%還不到，為了防范國家的金融危機，就必須在短期內要求房地產(chǎn)商達標。”
對于開發(fā)商面對貨幣從緊以來資金鏈緊張的爭議，徐滇慶卻認為對于支撐不下去的開發(fā)商來說，放棄部分股權或者降低利潤，不失為眼下度過難關的明智之舉。
徐滇慶：“開發(fā)商不要太貪，要顧全大局，要想到中國的金融安全，要補充自有資金，只要出讓你的股權就可以了，并不難，就是把你的資本回報率的預期值調低一點，暴利時代已經(jīng)過去了。”
徐滇慶認為，盡管房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，但由于目前國內投資渠道狹窄，19萬億元的銀行存款中有50%的短期和活期存款，在負利率驅動下，這些資金很有可能再次流向房地產(chǎn)市場。
徐滇慶：“要知道2007年全國商品房銷售總額只有2萬7千億，今年居民收入不比去年低，這2萬7千億依然存在，海外再加一點，銀行存款再加一點，如果有3萬7千億，擁進房地產(chǎn)市場，房價很有可能出現(xiàn)，大漲的趨勢。”
徐滇慶也認為，雖然目前房地產(chǎn)的成交量低迷，但自住需求依然強勁，政府應該逐步通過增加保障性住房的供給，調整住房供應結構，這樣才能使房地產(chǎn)市場在新的供求關系下尋求新的平衡點，逐步向理性回歸。
徐滇慶：“2006年全國完成廉租房的投資是47億，相當于政府總開支3800億的0.17%，和世界各國的差距是十幾倍，我們應該呼吁，按照中央的要求，把10%的土地出讓金用于廉租房。”
半小時觀察：房價的背后是金融安全
我們上周連續(xù)幾天報道了幾個城市的房價變化，我們本來希望能夠在傳統(tǒng)的樓市“紅五月”捕捉到價格的趨勢性變化，但很遺憾，我們錯了，“紅五月”沒有出現(xiàn)，成交量始終沒有明顯放大，我們無法得出一個趨勢性的價格變化。
但我們得到另外一個明確性的信號：某些城市房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了階段性供過于求的現(xiàn)象。大家剛才看到的，北京春季房展會上，來的房產(chǎn)商比以前都要多，促銷的手段比以前都要熱鬧。但是消費者依然不被打動，這一次他們底氣很足，知道市場上的這一變化，也知道開發(fā)商現(xiàn)在手頭很緊，他們要的是實實在在的東西。
我們欄目用了相當篇幅來報道房價，為什么？其實房價的漲跌僅僅是表象，國家的金融安全才是我們真正的著眼點，在國際上，房價下跌套牢銀行的例子我們聽得太多太多。
主編：周人杰
記者：李言
攝像：沈焱景延