今年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》，對業主的權利義務、業主大會的設立、業主共同表決的事項及表決規則等作出了法律規定，國務院《物業管理條例》也進行了相應修改。昨天，上海市房屋土地資源管理局公布有關規定，對涉及物業管理的一些具體問題作出解釋。

　　業主投票：一證一票

　　《物權法》第七十六條規定，業主大會表決采取“專有部分面積”+“業主人數”的雙重計算規則，選舉業主委員會、選聘和解聘物業服務企業等事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；維修資金使用等重大事項，則應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

　　那么，如何確定“專有部分面積”和“業主人數”？上海房地資源局印發的《關于貫徹實施〈中華人民共和國物權法〉 做好本市物業管理有關工作若干意見的通知》對此進行了細化規定：計票主要依據為產證。

　　———業主“專有部分的面積” 按所持房地產權證記載或者房屋銷（預）售合同確定的建筑面積計算，不包括停車位建筑面積。建設單位作為業主，其“專有部分的面積”為未銷售的物業建筑面積，不包括依法歸全體業主所有的物業、停車庫、配電房、垃圾房以及不能單獨辦理產證的其他物業的建筑面積。“建筑物總面積”為所有業主享有“專有部分的面積”的總和。

　　———“業主人數”按房地產權證數確定，一個產權證計為一個業主人數。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷（預）售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。

　　根據新的投票規則，開發商如果只辦理了一張“大產證”，業主人數也只能算“一人”，而一個業主如果在小區擁有多套房產并且分別辦理了產證，則可根據產證數計為“多人”。

　　費用分攤：先從“約定”

　　《物權法》對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配采取約定優先原則，第八十條寫道，“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”

　　對此，上海分別就業主大會成立前和業主大會成立后如何約定進行了規范。

　　———業主大會成立前，建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業共有部分所獲收益分配，按照《上海市住宅物業管理規定》的規定執行，即主要按照房屋建筑面積比例計算。

　　———業主大會成立后，則可以通過管理規約等方式對建筑物及其附屬設施的維修、更新、改造、養護費用分攤或者利用物業共有部分所獲收益分配進行約定。沒有約定或者約定不明的，按照房屋建筑面積比例計算。

　　業主公約：也要“變臉”

　　根據《物權法》的規定，業主自我管理的合約名稱發生了變化，修改的《物業管理條例》也相應將“業主公約”更名為“管理規約”，將“業主臨時公約”更名為“臨時管理規約”。同時，由于投票規則、計票方式等的變化，原業主大會議事規則、業主公約的部分內容也出現與上位法不一致的情況。

　　因此，昨天公布的《通知》規定，《物權法》施行前制定的《業主大會議事規則》、《業主公約》、《業主臨時公約》，部分條款與《物權法》相關規定相抵觸的，應在2007年10月1日之后，按照《物權法》的規定執行；業委會應當對原《業主大會議事規則》、《業主公約》進行修訂，并在下一次業主大會會議召開時，提交業主大會表決。