提著自己的行李箱就可以住進新房”，免除了裝修的苦累臟，全裝修房看起來更符合世界潮流。
然而，一個不可回避的事實是，由于缺乏相應的政策法規(guī)作為保障，全裝修房在合同訂立、工程質(zhì)量、售后服務等方面存在諸多問題，這也讓市民對全裝修房懷著愛恨交織的尷尬心態(tài)。
眼下，房市又開始回暖甚至變熱，有關(guān)房屋質(zhì)量的糾紛再次進入人們的視野。
全裝修房七成滿意
近幾年，隨著政府以及品牌開發(fā)商大力推廣全裝修房，上海全裝修房在新房市場的比例大幅上升。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，初步規(guī)劃到2010年，上海市全裝修住宅占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將達到60%至70%。
全裝修房腳步臨近的同時，全裝修房的糾紛也在直線上升。根據(jù)上海市消費者權(quán)益保護委員會的調(diào)查結(jié)果顯示，上海全裝修房總體滿意指數(shù)為73.16，其中購房者普遍關(guān)心的工程滿意指數(shù)和裝飾材料品質(zhì)滿意指數(shù)只有70.35和71.48，排在所有調(diào)查項目的末位。
目前上海全裝修房的主要問題是：消費者在購買全裝修房前，主要依賴對樣板房的主觀感受，對裝修材料以及電器設備的約定大多只是概括性地指定品牌，而對具體型號不作約定。并且，開發(fā)商一般對樣板房存在過度裝修，實際交房后，購房者前后感受有落差，從而引發(fā)主張開發(fā)商違約，應當按照樣板房實際交房的訴訟。
有業(yè)內(nèi)人士認為，樣板房視為對合同內(nèi)容的補充，在合同約定不明的情況下，開發(fā)商應當按照樣板房中的裝修以及設備型號實際交房。但也有人認為，開發(fā)商只要按照合同約定的裝修標準交房即可，樣板房只具有參觀作用，不是合同約定的內(nèi)容。記者從相關(guān)法院了解到，以樣板房為標準索賠在司法實踐中不具有可操作性。
以“精裝房”逃避責任
“購買了全裝修房，我卻比買了毛坯房更鬧心。”市民張先生花了70余萬元購買了位于浦東新區(qū)的一套全裝修房。可是，他發(fā)現(xiàn)房屋的層高“縮水”，不足交易時開發(fā)商承諾的2.9米。同時，他發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的插頭并非防濺插頭，而空調(diào)消毒柜、脫排油煙機也不是與樣板房同型號或同檔次產(chǎn)品。墻紙、插頭、玻璃門等物件不是違反合同或廣告宣傳資料的約定，就是違背國家法規(guī)或有關(guān)部門頒發(fā)的條例。面對這個“滿身是病”的房屋，張先生一紙訴狀將開發(fā)商告上法院。
而經(jīng)過審理，法院認為從原、被告訂立的合同來看，合同上對廚房間的插座類型并未作明確約定，且從相關(guān)法規(guī)來看，對廚房間安裝防濺插座也并未作強制性規(guī)定。至于是否需要更換與樣板房同型號或同檔次的空調(diào)、消毒柜、脫排油煙機等，經(jīng)庭審調(diào)查，在雙方簽訂的《商品房預售合同》中，已明確約定：本合同簽訂之后，開發(fā)商在簽訂本合同之前所作的陳述、提供的售樓書等宣傳資料、模型與本合同不一致的，以合同為準，且在該合同中，僅對空調(diào)、消毒柜、脫排油煙機的品牌作了約定，對型號并未明確約定。由此，法院并沒有支持張先生關(guān)于更換插座、空調(diào)等物件的訴請。
上海市住房保障和房屋管理局法規(guī)處副處長江丹告訴記者，目前的法律法規(guī)還沒有對全裝修房作過完整、科學的法律定義，也沒有統(tǒng)一標準。按照建設部的商品住宅裝修考核的提法，所謂的全裝修房是指房屋交付前所有規(guī)模的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成。
“這種提法是非常概括的，在房地產(chǎn)市場中，沒有開發(fā)企業(yè)使用這么一個概念，在廣告中，大家看得比較多的是‘精裝修房’的提法。”江丹表示，部分開發(fā)商偷換了“全裝修房”的概念，因為“精裝修房”沒標準。而開發(fā)商所謂的“精裝修房”，其實不過是毛坯房加普通裝修。開發(fā)商用“精裝修”，既作賣點，又規(guī)避自身的責任。現(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)也不愿意對裝修材料的品牌、型號、等級等作明確具體的規(guī)定，只采用一些“高級”、“進口”等不確定的模糊表述。有的開發(fā)商不履行合同約定，擅自變更裝修標準，使用劣質(zhì)或與合同約定不同品牌的材料，也讓購房者頗為頭痛。如衛(wèi)浴和空調(diào)品牌雖是知名的品牌，但采用的型號卻屬于該品牌的中低檔產(chǎn)品，隱蔽工程的建材品質(zhì)更是沒法提。
簽約“一房兩合同”
市民陳女士近日也遇上了一件煩心事：她購買了一套全裝修房，質(zhì)量問題不計其數(shù)。當她拿著瑕疵證據(jù)來到開發(fā)商處投訴時，卻吃了閉門羹。原來，她購房時簽訂了兩份合同，與開發(fā)商簽訂的只是毛坯房售樓合同，而裝修部分是與施工單位簽訂的。
陳女士遇到的“一房兩合同”的現(xiàn)象在全裝修房買賣中并不少見。江丹表示，有的開發(fā)企業(yè)不愿意承擔裝修工程的質(zhì)量保修責任，就采取一些變通性的方法。比如，只與消費者簽訂毛坯房買賣合同，裝修的部分要求購房人和裝修的施工單位來簽訂，開發(fā)企業(yè)就能逃避掉一部分質(zhì)量保修的責任。還有的企業(yè)，與買房者和裝修單位簽訂三方協(xié)議，在三方協(xié)議里，開發(fā)企業(yè)明確將裝修工程質(zhì)量保證責任推給裝飾工程的施工單位，一旦發(fā)生裝修工程質(zhì)量糾紛時，購房者沒有辦法根據(jù)合同約定去追究開發(fā)企業(yè)的責任，而只能到裝修工程的施工單位去要求索賠，這對消費者的權(quán)益保護是非常不利的。
甚至還有一些開發(fā)商與消費者簽訂合同時將自己的違約責任降低，如在合同附件中約定違約賠償金是裝潢設備差價的一半，這樣一來，開發(fā)商即使違約使用劣質(zhì)或不合格品牌的材料，也只需賠償原約定材料與現(xiàn)在使用材料差價的一半，如此違約賠償顯然降低了開發(fā)商的違約成本，這種“有準備的違約”對消費者是極大的不公。由于開發(fā)商的強勢，在簽訂合同時消費者不得不接受這種顯而易見的不公平。其實，對于全裝修房，開發(fā)商應是裝修質(zhì)量的第一責任人，理應負責相應的售后服務。然而，“一房兩合同”使得開發(fā)商、裝潢公司等單位之間互相推諉，問題一直得不到解決。
分戶驗房“形同虛設”
隨著上海市全裝修房工作的推進，質(zhì)量糾紛問題也越來越多地暴露了出來。
“全裝修房的設計和施工過程基本上處于開發(fā)企業(yè)單方面的控制之下，在預售階段雖然購房人已經(jīng)參與其中，有了法律上的債權(quán)債務關(guān)系，但是購房人本身沒有辦法參與到開發(fā)企業(yè)的后續(xù)建設中。”江丹認為，由于單套房產(chǎn)是作為一個獨立的商品出售的，且購房者所關(guān)心的裝飾裝修問題也是落實到單套房產(chǎn)上的，所以全裝修房要避免交房后的糾紛，就應該做到“一房一驗”。但現(xiàn)在的事實是，大多數(shù)全裝修住宅的工程質(zhì)量控制是采用整體驗收的方法進行，缺少了個性化的“分戶驗收”，使得業(yè)主利益不能得到保障。
她解釋道，開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可或銷售之前，如按全裝修房進行銷售的，應當將裝修項目、內(nèi)容、標準進行備案，要提供一個全裝修房的樣品房，這個樣品房要包括所使用材料的詳細清單，并且要求樣品房在商品房交付使用的多少天內(nèi)是不得拆除的。全裝修工程使用的材料設備都要報相關(guān)部門進行備案，要符合設計和相關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量標準和相關(guān)的質(zhì)量文件。
而目前，一些開發(fā)企業(yè)為圖驗收方便，以毛坯房整體辦理施工備案。目前我國的建設法對建筑工程的監(jiān)理和質(zhì)量驗收有規(guī)定，但是在實踐過程中，商品房項目的監(jiān)理和質(zhì)量驗收，目前只確定了毛坯房的等級和質(zhì)量，對全裝修房的裝修和裝飾還沒有納入監(jiān)管范圍。
江丹認為，全裝修住宅雖然是個整體工程，但全裝修房應當有一個分步驗收的規(guī)定，按照相關(guān)規(guī)定和樣板房的標準，對每戶(套)的質(zhì)量和使用功能進行驗收，作為住宅整體工程竣工質(zhì)量驗收的組成部分。監(jiān)理部門對全裝修工程要依法進行全面監(jiān)控，備案機構(gòu)應該在工程竣工驗收證明上注明該工程為全裝修工程。
擬出合同示范文本
江丹表示，建議管理部門應該明確開發(fā)企業(yè)是全裝修房質(zhì)量的第一責任人，對包括裝修工程的整體質(zhì)量負總責，且這個質(zhì)量保修責任應當是不少于兩年。
“對于相應的施工單位和裝修材料的生產(chǎn)廠家，兩者應該是連帶責任關(guān)系，但從整體來說開發(fā)企業(yè)還是應該承擔主要責任，為第一責任人。開發(fā)企業(yè)在房屋交付時應該同時交付裝修工程的設計圖紙、品牌清單等，業(yè)主也可以據(jù)此作為要求保修的依據(jù)。”
而在出臺相關(guān)的法律法規(guī)之前，目前通過制定完備的示范文本來保障業(yè)主利益是一個比較可行的方案。
從上海的實際情況來看，從上世紀90年代開始，商品房的買賣基本上還是使用由房管局和工商局共同制定的示范合同文本，目前使用的是2000年版。而在2000年時，市場上的全裝修房還非常少，2000年版的合同上沒有針對全裝修房作出很詳細的規(guī)定。
目前，上海市房管局的市場主管部門、市場監(jiān)管處已對2000年的合同文本作了不少修改，針對市場上出現(xiàn)的全裝修房問題，增加了若干重要的條款。
下一步，隨著兩個部門規(guī)范性文件的適時推出，有必要對目前合同文本再增加全裝修房的針對性規(guī)定，特別是要增加對開發(fā)企業(yè)單方面的權(quán)利義務要求，完善2000年版的合同文本。
通過新版市場文本的推行，可能對于全裝修交易市場共性的問題作出行政性指導，一旦發(fā)生糾紛，因為合同有明確的規(guī)定，法院在取證和判決上就有了依據(jù)。
樣板房應為合同補充
華東政法大學民法學教授傅鼎生認為，裝修房質(zhì)量存在哪種問題才構(gòu)成房屋買賣合同法定解除條件需要進一步明確，而購房者在驗收環(huán)節(jié)有權(quán)對開發(fā)商提供的檢驗結(jié)果提出異議，要求重新進行質(zhì)量檢測，但檢測費用應由購房者自行承擔。
倘若檢測結(jié)果表明房屋裝修質(zhì)量確系存在問題，則可要求由開發(fā)商承擔維修責任，并承擔檢測費用。
對于樣板房能否成為合同內(nèi)容的問題，傅鼎生認為樣板房的作用不僅在于展示，更可作為合同內(nèi)容的補充。
“樣板房是實物展示，而非宣傳資料。”傅鼎生坦言，依據(jù)現(xiàn)在的法律法規(guī)及司法解釋，宣傳資料不作為合同內(nèi)容，但實物展示則可作為合同內(nèi)容的補充。