根據(jù)使用性質(zhì)，我國對土地制定了不同的使用年限。近來，隨著房地產(chǎn)市場的開發(fā)建設(shè)，不少消費者在購買房屋后，遇到房屋的土地使用年限“縮水”的情況。受損業(yè)主該如何主張自己的合法權(quán)利？基于我國法律法規(guī)就此規(guī)定不明，且目前尚無同類判例可供參考，近日，有關(guān)專家提出了不同的賠償方案。
事件
商鋪“壽命”將被縮短１０年
今年５月８日，四川省成都市置信柳城誼苑小區(qū)業(yè)主劉先生向記者反映稱，他所購的該小區(qū)商鋪的土地使用年限“縮水”了１０年，與開發(fā)商協(xié)商至今無果。
在劉先生提供的購房合同和土地使用權(quán)證上（如圖）分別顯示，購房合同簽訂的時間為２００３年１１月１日，合同中約定的土地使用年限為２００２年１月１５日至２０５２年１月１５日；土地使用權(quán)證的核發(fā)時間為２００５年１０月１４日，土地性質(zhì)為商用，終止日期為２０４２年１月１５日。
劉先生認為，土地使用年限“縮水”將給他帶來重大經(jīng)濟損失。２０４２年土地使用權(quán)屆滿后，如其土地使用權(quán)續(xù)期申請獲得批準，他將為此支付１０年的土地出讓金；如續(xù)期申請未獲批準，則意味著該商鋪的“壽命”將被縮短１０年。
５月１５日上午，記者欲聯(lián)系采訪該小區(qū)開發(fā)商——四川炎華置信實業(yè)（集團）有限公司（以下簡稱炎華置信公司）董事會辦公室主任袁先生，被對方謝絕。
土地使用年限減少３０年
近日，安徽省合肥市一位消費者向安徽省消費者協(xié)會投訴稱，他購買的由合肥中興房地產(chǎn)開發(fā)公司（現(xiàn)已更名為安徽中天投資集團有限公司）開發(fā)的中興花園小區(qū)的住宅，購房合同上約定土地使用年限為７０年，今年１月份土地使用權(quán)證下來時發(fā)現(xiàn)，土地使用年限變成了４０年。
４月２０日，筆者在該業(yè)主提供的購買合同上看到，約定地號為Ｗ１９２０８住宅地塊的土地使用年限為１９９７年９月１１日至２０６７年９月１１日，其土地使用權(quán)證上寫著“房屋的地號為Ｗ１９２０７，終止日期為２０３７年９月”。該業(yè)主稱，該小區(qū)和他一樣存在住宅使用權(quán)“縮水”的共有５４戶業(yè)主。
５月１１日，安徽中天投資集團有限公司有關(guān)負責人告訴筆者，出現(xiàn)這樣的情況可能是操作上失誤所致，現(xiàn)在該公司正在協(xié)調(diào)解決。
５月１４日上午，合肥市國土資源局蜀山分局副局長程漢生告訴筆者，中興花園小區(qū)普通住宅房原來的大宗土地證是“商業(yè)服務(wù)”，所以小土地證也是商業(yè)服務(wù)用地，使用權(quán)年限是４０年。筆者在其提供的日期為１９９７年９月１１日、蓋有合肥市土地管理局公章的土地使用用途文件上見到，土地用途為“商服”，地號為“Ｗ１９２０７”，使用年限為４０年。
５月１４日下午，在合肥市國土資源局地籍處黃處長協(xié)調(diào)幫助下，筆者見到了蓋有合肥市人民政府土地出讓專用章的合肥市人民政府建設(shè)用地批復(fù)（合證地證［１９９７］０５４號），日期為１９９７年９月１１日。在該批復(fù)上寫道，中興花園小區(qū)的用地分為兩塊，一塊是住宅用地（別墅區(qū)），地號為Ｗ１９２０８，使用年限為７０年；一塊是商業(yè)用地（普通住宅區(qū)），地號為Ｗ１９２０７，使用年限是４０年。
土地使用年限差了１０年
５月１０日，湖北省武漢市七里晴川小區(qū)業(yè)主肖先生向筆者反映，該小區(qū)１１３戶業(yè)主購房合同上所載的土地使用年限與土地使用權(quán)證上的土地使用年限相差１０年。肖先生告訴筆者，２００５年買房時，購房合同中約定的土地使用年限為２００３年－２０７３年，為７０年。２００６年５月份，業(yè)主辦房產(chǎn)證時發(fā)現(xiàn)，土地使用權(quán)證上的土地使用年限是１９９３年－２０６３年，為６０年。
這１１３戶業(yè)主與該小區(qū)開發(fā)商——武漢城市綜合開發(fā)集團有限公司（以下簡稱城開集團）交涉，城開公司稱屬筆誤，不是欺詐，提出收回購房合同，加以更正，并按每平方米每年１．５元的標準對業(yè)主給予１０年的補償。業(yè)主們對此不能接受，要求重簽合同，再由城開集團按有關(guān)法規(guī)向業(yè)主支付違約金。目前，雙方未能達成一致協(xié)議。
觀點
開發(fā)商應(yīng)承擔違約責任
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第１２條明確規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為７０年，工業(yè)用地、綜合用地等為５０年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為４０年。《城市房地產(chǎn)管理法》第４４條規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售商品房前必須已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書。這意味著，開發(fā)商在售樓之前對土地的性質(zhì)和使用年限是知曉的。
５月１６日，西南財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長、博士生導(dǎo)師高晉康教授接受記者采訪時分析認為，如果業(yè)主事后取得的土地使用權(quán)證上所載的土地使用年限比合同約定的短，開發(fā)商的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。四川東方大地律師事務(wù)所主任董緒公表示，上述糾紛中，如果炎華置信公司在售樓前已明知土地使用年限為４０年，在簽約中故意隱瞞這一事實并簽為５０年，那么，其行為涉嫌合同欺詐。
５月１５日，安徽省消費者協(xié)會首席法律顧問杜懷蘇律師認為，上述糾紛中，合同上寫的是地號為Ｗ１９２０８的住宅，土地使用權(quán)證卻是地號為Ｗ１９２０７的住宅，開發(fā)商向業(yè)主隱瞞事實，違背了《合同法》屬違約行為。安徽省消費者協(xié)會有關(guān)人士認為，住宅使用權(quán)出現(xiàn)“縮水”，無論是否給業(yè)主造成損失，開發(fā)商在銷售時沒有告知業(yè)主房屋的性質(zhì)，侵害了業(yè)主的知情權(quán)，違反了《消費者權(quán)益保護法》的相關(guān)規(guī)定。
５月１０日，武漢市漢陽區(qū)消費者協(xié)會有關(guān)負責人認為，城開集團的做法侵害了消費者的合法權(quán)益，存在欺騙消費者的行為，違背了《合同法》的相關(guān)規(guī)定，涉嫌合同欺詐。