近期的房產(chǎn)中介生意有點(diǎn)難做
近期房產(chǎn)市場(chǎng)的清淡，讓一些中介公司又鋌而走險(xiǎn)，挑戰(zhàn)期房限轉(zhuǎn)的規(guī)定。記者在近幾日的調(diào)查采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，有部分中介公司私下里違規(guī)操作期房轉(zhuǎn)讓。
現(xiàn)場(chǎng)探訪(fǎng)：期房轉(zhuǎn)讓比比皆是
雖然有明文規(guī)定不許期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)谀壳笆袌?chǎng)，中介公司的期房轉(zhuǎn)讓已成為行業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。昨天，記者實(shí)地探訪(fǎng)了威寧路地鐵站附近不足200米長(zhǎng)，但遍布中介公司的一條街。其中接受采訪(fǎng)的5家房產(chǎn)公司都表示，能夠提供未竣工的預(yù)售商品房房源。
■案例1
長(zhǎng)寧區(qū)天山板塊有一批小房型為主的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，使得該板塊在房產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)依然熱度不減。“我們的房型你現(xiàn)在去售樓處買(mǎi)肯定是買(mǎi)不到的，全部來(lái)自?xún)?nèi)部。”與一新開(kāi)樓盤(pán)僅隔一條馬路的某房產(chǎn)中介公司工作人員一聽(tīng)記者詢(xún)問(wèn)該樓盤(pán)的情況，忙不迭地向記者推薦起一套一房一廳的小高層二手房源，面積為55平方米，每平方米價(jià)格2.1萬(wàn)元。“說(shuō)是二手房，實(shí)際上完全是一手房。”該工作人員介紹說(shuō)，“目前該房東只和開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，要到2010年3月才能交房拿鑰匙和產(chǎn)權(quán)證。”
當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)如何購(gòu)買(mǎi)這種還未拿到產(chǎn)權(quán)證的房源時(shí)，該工作人員表示，一旦確定買(mǎi)房，他可讓房東帶記者前往開(kāi)發(fā)商那里直接在合同上改名字就行了，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)記者除了需要支付購(gòu)房費(fèi)用外，還要另外支付購(gòu)房總價(jià)1.5%的中介費(fèi)。“中介費(fèi)不是1%嗎，你怎么還要增加0.5%？”記者不禁提出疑問(wèn)。“這個(gè)嘛……”在記者一再追問(wèn)之下，他只好解釋說(shuō)，其中的0.5%是給房東的“好處費(fèi)”。據(jù)他介紹，因?yàn)榉繓|和開(kāi)發(fā)商關(guān)系熟，所以能拿到比開(kāi)盤(pán)價(jià)更低的價(jià)格，房東賺的正是這其中的差價(jià)和“好處費(fèi)”。
■案例2
與該房產(chǎn)中介距離十多米的另一家中介公司內(nèi)，工作人員告訴記者，該公司手中有另一處新開(kāi)樓盤(pán)的“二手房源”，也是一房一廳，面積為65平方米，兩年后才能交房。該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為2.1萬(wàn)元，而在該中介公司，這套“二手房”的單價(jià)為2.25萬(wàn)元。“購(gòu)房總價(jià)為146萬(wàn)元，其中已經(jīng)包括了中介費(fèi)和給房東的‘好處費(fèi)’。”
工作人員在“交了底”之后安慰記者，“實(shí)際上你一點(diǎn)也不吃虧，這個(gè)價(jià)格雖然比開(kāi)盤(pán)價(jià)高了一點(diǎn)點(diǎn)，但是這種小房型你上哪里找去呢？”根據(jù)該工作人員的說(shuō)法，購(gòu)房的程序和記者從前一家中介公司了解到的差不多，只要直接去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商那里改名字就可以了。
記者在走訪(fǎng)后發(fā)現(xiàn)，目前這些中介公司手中的房型主要是一房一廳或一房二廳的小戶(hù)型。
操作“沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)”
房屋買(mǎi)賣(mài)的上下家試圖實(shí)現(xiàn)期房轉(zhuǎn)讓的做法，真的如同中介公司員工所說(shuō)，“沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)”嗎？
專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)訴訟的聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展告訴記者，在辦理期房轉(zhuǎn)讓之前，下家往往要先付一筆“定金”給上家以表“誠(chéng)意”，但因?yàn)檫@樣的交易本身就是違規(guī)的，如果期房最后未能辦出產(chǎn)證，下家很難要求上家返還定金；即便是產(chǎn)證辦出之后，上家拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，下家雖然可以要求上家返還定金，但很難再買(mǎi)到那套看中的房子，最后“白忙活”一場(chǎng)。
改名如何通關(guān)
那么這些“改了名”的期房合同怎么通過(guò)房地產(chǎn)交易中心這道關(guān)呢？
一位中介公司經(jīng)理告訴記者，購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，從與開(kāi)發(fā)商簽完預(yù)售合同，到送房地產(chǎn)交易中心備案這段時(shí)間是監(jiān)管的空白期，期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)褪倾@了這個(gè)空當(dāng)，在送交易中心前就完成了上下家更名的工作，這樣做對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，幾乎沒(méi)有難度和風(fēng)險(xiǎn)可言。當(dāng)然，一旦房源送到交易中心備案后，直到產(chǎn)權(quán)證辦出這段時(shí)間，是絕對(duì)不可能再更名了。
據(jù)了解，如何完成空白期合同的管理的確是對(duì)“期房現(xiàn)轉(zhuǎn)”監(jiān)管的難點(diǎn)，如果一刀切，一套房源如果簽了預(yù)售合同，就不能再進(jìn)行變更顯然也不合理，因?yàn)檫@樣等于把真正需要退房人的路也給堵住了。因此，如何既能有效防止期房轉(zhuǎn)讓、又能保障正常購(gòu)房者的合法權(quán)益成為急需解決的問(wèn)題。
卷土重來(lái)原因何在
一般來(lái)說(shuō)，違規(guī)操作期房轉(zhuǎn)讓的做法，只有在市場(chǎng)較熱的時(shí)候才會(huì)流行，因?yàn)槟承徜N(xiāo)的期房樓盤(pán)在售樓處一房難求，急需此房源的購(gòu)房者只得到中介那里加價(jià)再買(mǎi)。可為何在目前市場(chǎng)成交非常清淡的情況下，期房轉(zhuǎn)讓又卷土重來(lái)了呢？
■原因1：
市場(chǎng)清淡，業(yè)務(wù)員迫于生存壓力鋌而走險(xiǎn)
易居臣信一位資深經(jīng)理人告訴記者，近期的業(yè)務(wù)平淡，一些小中介公司，或者大中介公司的部分業(yè)務(wù)員迫于生存壓力不得不鋌而走險(xiǎn)，做起違規(guī)的期房轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)。
據(jù)他介紹，中介公司的業(yè)務(wù)員每月只有1000元出頭的工資，大部分收入得靠賣(mài)房提成的傭金。在市場(chǎng)好的時(shí)候，表現(xiàn)良好的員工每月5000元的傭金收入是沒(méi)有問(wèn)題的，可是在剛過(guò)去的6月，市場(chǎng)清淡，個(gè)別業(yè)務(wù)員出現(xiàn)了“零傭金”的尷尬情況。這時(shí)做期房轉(zhuǎn)讓的買(mǎi)賣(mài)，雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但通過(guò)交易也能賺取傭金，至少可以解“燃眉之急”。
■原因2：
房產(chǎn)商擔(dān)心銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，讓中介公司幫忙一起賣(mài)
一位房產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)內(nèi)人士告訴記者，銷(xiāo)售商擔(dān)心銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，也會(huì)特意留出一部分期房房源給中介公司，讓他們幫忙一起賣(mài)。
■原因3：
投資客想見(jiàn)好就收，急于到中介公司去掛牌
此外，還有可能是有些投資客，“吃”下房源后，發(fā)現(xiàn)情況不妙，想見(jiàn)好就收，也會(huì)急于到中介公司去掛牌。
[名詞解釋]有關(guān)“期房轉(zhuǎn)讓”
所謂期房轉(zhuǎn)讓?zhuān)褪巧霞以谝押烷_(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同的情況下，又和下家約定，在上家的小產(chǎn)證還未辦出之前，辦理更名手續(xù)，最后這套房子就成了后者的。
這種方式除了違反有關(guān)規(guī)定，其弊端是有可能會(huì)出現(xiàn)“一房多賣(mài)、一女二嫁”的變異情況。而且如果已經(jīng)出現(xiàn)了這種情況，或者上家改變主意不愿賣(mài)房了，由于這種交易形式本來(lái)就違規(guī)，所以買(mǎi)方也很難通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。
[新聞背景]有關(guān)“期房限轉(zhuǎn)”
上海是從2004年起開(kāi)始實(shí)行期房限轉(zhuǎn)政策的。市政府當(dāng)年頒布的《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》規(guī)定，“預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)匆?guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。”
根據(jù)該規(guī)定，在房子沒(méi)有造好，房地產(chǎn)權(quán)證(俗稱(chēng)小產(chǎn)證)沒(méi)有辦出來(lái)之前，消費(fèi)者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)購(gòu)的期房不能轉(zhuǎn)讓給別人。