編者按：隨著政府出臺的一系列限購、限價(jià)、限貸等樓市調(diào)控政策之后，近期一些城市終于出現(xiàn)了房價(jià)松動的跡象，但人們擔(dān)心政策一旦放松，會不會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈？那么一年多來樓市調(diào)控的成果就將功虧一簣。地產(chǎn)專家賈臥龍認(rèn)為，房價(jià)的成本有相當(dāng)一部分是來自于地方政府收取的各種稅費(fèi)，而這些費(fèi)用會被開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，因此地方政府應(yīng)從自身“開刀”取消不合理收費(fèi)，這將對房地產(chǎn)市場回歸合理起到極大的促進(jìn)作用。本網(wǎng)予以轉(zhuǎn)載，以饗讀者。
樓市調(diào)控 政府應(yīng)先拿自己“開刀”
作者：賈臥龍
隨著樓市調(diào)控的不斷深入，政策的效果正在慢慢顯現(xiàn)，繼一線城市之后，二三線城市也開始出現(xiàn)降價(jià)苗頭，房價(jià)下行預(yù)期逐漸形成。但強(qiáng)行的壓制性調(diào)控一直飽受爭議，大家都在擔(dān)心政策一旦放松會不會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，治標(biāo)不治本并不能給人安全感。調(diào)控這么長時(shí)間，一直不能讓大家有"痛快"的感覺，原因大概是政府將槍口對準(zhǔn)開發(fā)商與炒房客的同時(shí)，卻忽略了對自身的調(diào)整。
政府是高房價(jià)的最大受益者
當(dāng)被問到誰是高房價(jià)的最大受益者時(shí)，大多數(shù)人的第一反應(yīng)是"開發(fā)商"，接著會想到銀行、炒房客，其實(shí)大家都下意識地忽略了政府，因?yàn)檎皇菫橛嬖诘摹５谖覈绕涫堑胤秸诜康禺a(chǎn)市場中獲利頗豐，成為房價(jià)高企的直接推手。
房價(jià)是由成本和利潤構(gòu)成的，而成本包括土地出讓金、建筑材料費(fèi)、人工費(fèi)以及需要繳納的各種稅費(fèi)等，這其中與政府相關(guān)的有土地出讓金和各種稅費(fèi)。土地出讓金是房企的大項(xiàng)支出，約占房價(jià)的20%，有一些城市達(dá)到30%左右；開發(fā)商需繳納的稅費(fèi)包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)和城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等等50余項(xiàng)，合計(jì)占房價(jià)的20%到30%,只這兩項(xiàng)就占到整個(gè)房價(jià)的一半左右，任志強(qiáng)甚至更干脆的說"土地占48%，與稅收合計(jì)占70%"，不管具體數(shù)據(jù)是多少，政府在房地產(chǎn)市場獲利豐厚是事實(shí)，而這些費(fèi)用都會被開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，房價(jià)高漲絕對有政府的責(zé)任。
政府調(diào)控應(yīng)先從自身做起
樓市痼疾長時(shí)期存在，高房價(jià)更是眾矢之的，非常時(shí)期采取非常手段無可厚非，"限購"有它必要的一面，但單憑"限購"就想治理樓市不太現(xiàn)實(shí)。"限購"是猛藥，但副作用強(qiáng)，當(dāng)務(wù)之急是趁著限購暫時(shí)生效，對房地產(chǎn)市場各個(gè)環(huán)節(jié)正本清源，從源頭杜絕漲價(jià)因素，這方面政府應(yīng)先從自身"開刀"。
新一輪調(diào)控進(jìn)行了一年多，開發(fā)商與老業(yè)主喊著有"切膚之痛"，而無房者卻獲益有限，感覺像"隔靴搔癢"，這樣的結(jié)果不能算是成功。其實(shí)，政府能把"狠勁"用一半到自己身上，效果絕對會立竿見影。首先，對于土地這一塊，地方政府實(shí)際上在長期扮演"壟斷地主"的角色，靠土地的高收入來支撐著財(cái)政收入，土地出讓的數(shù)量、地價(jià)的高低全由地方政府控制，地價(jià)越高，政府收益越大，地價(jià)無上限，房價(jià)肯定水漲船高。冒然放開土地市場不太現(xiàn)實(shí)，國家最好根據(jù)需求決定土地出讓數(shù)量，根據(jù)居民收入情況限定最高地價(jià)，再讓開發(fā)商競爭，誰的成品房定價(jià)低誰得地，這將直接促成房價(jià)正常合理。對于涉房稅費(fèi)，國家應(yīng)堅(jiān)決取消大量不合理收費(fèi)，嚴(yán)禁亂收費(fèi)，降低行政性收費(fèi)，最大限度減少房地產(chǎn)開發(fā)成本，這將會對降價(jià)有極大促進(jìn)作用。
房地產(chǎn)市場回歸合理，將會對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響，也會促進(jìn)整個(gè)社會的和諧穩(wěn)定。政府在調(diào)控樓市時(shí)應(yīng)正視存在的問題，從自身做起，處理好土地問題與稅費(fèi)問題，在調(diào)控商品房市場的同時(shí)，也應(yīng)加強(qiáng)保障房方面的工作，多管齊下，這樣才能使各方共贏。
