新加坡獨立時，市區(qū)內(nèi)破舊房屋連片，如今除了完整保留的幾個片區(qū)外，紛紛經(jīng)過改造成為煥然一新的樓宇。成功秘訣之一正在于規(guī)劃向所有人敞開，并不神秘。而從概念伊始到執(zhí)行落實，新加坡的規(guī)劃更處處透著陽光。“尊重規(guī)劃”更是新加坡人津津樂道的經(jīng)驗之談。
“關鍵在要盡早編制具有宏觀及遠期視角的總體規(guī)劃方案，這樣也好讓市民信任政府，在征用土地后，會為市民的福利建造新項目。” 曾任新加坡市區(qū)重建局局長與總規(guī)劃師、被譽為“新加坡規(guī)劃之父”的劉太格近年來經(jīng)常應內(nèi)地城市之邀走訪中國各地，在接受本報記者采訪時，他這樣道出自己的心聲。
規(guī)劃公開透明絕無“暗箱操作”
兩招防“暗箱”
●規(guī)劃變更的過程中，其過程和結果都會及時公開。
●開發(fā)商或市民都可以輕易查閱到每一地塊的規(guī)劃情況，再決定是否可以利用以及如何利用，通過陽光規(guī)劃以避免規(guī)劃的隨意性、亂規(guī)劃以及違章建筑的出現(xiàn)。
新加坡城市博物館與新加坡市區(qū)重建局位于同一幢大樓內(nèi)。除了上網(wǎng)查閱外，所有新加坡的市民和外來游客，都可以自由來到位于新加坡市區(qū)重建局大樓下的展示區(qū)內(nèi)，查閱每一個地塊的規(guī)劃情況。而最新的地塊規(guī)劃一旦有所變動，都會盡快公布出來。
在新加坡市區(qū)重建局的展示區(qū)，記者隨意翻閱了幾塊最新出爐的市區(qū)地塊規(guī)劃，不但每塊地塊的規(guī)劃日期寫得清清楚楚，地塊內(nèi)各功能區(qū)的容積率和周邊的道路交通規(guī)劃都可以輕松地看到。而整個規(guī)劃全部用文字和圖形表述在一張紙上，簡單易懂，即使是規(guī)劃的門外漢也能一看就略知一二。
“亞洲不少城市都有非常好的規(guī)劃，卻沒有執(zhí)行落實。”新加坡市區(qū)重建局總規(guī)劃師兼副局長林榮輝在接受本報記者采訪時說，規(guī)劃制定后徹底實施執(zhí)行，這是新加坡可資借鑒的經(jīng)驗，而在舊區(qū)重建的過程中，政府需要引導私人物業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃意圖，這一過程不可能一蹴而就，一般要10年以上。一般而言，只要確定下來，只有個別地塊的容積率會有所變動。
新加坡市區(qū)重建局扮演的是一個城市規(guī)劃者的角色，大至整個國家未來的發(fā)展藍圖，小至一塊土地的規(guī)劃，都要由其承擔負責。在新加坡采訪的時候，新加坡正就2011年新加坡概念圖展開專題討論，內(nèi)容就包括生活素質(zhì)、人口老化、可持續(xù)發(fā)展、認同感等課題。這一規(guī)劃每10年制定一次，考慮的是整個國家未來40~50年的發(fā)展遠景。而每隔五年就檢討修改一次的總體規(guī)劃圖，可以確保規(guī)劃系統(tǒng)適時地對國家的需要作出及時的回應。林榮輝向記者表示：“概念規(guī)劃由許多部門一起參與，大家都會有各自的意見。這些都會交給專門委員會討論，以達成一致的意見。”而在這些大小規(guī)劃變更的過程中，其過程和結果都會及時公開，絕對沒有“暗箱操作”。
另一方面，新加坡規(guī)劃法規(guī)定，在進行土地開發(fā)之前，所有的開發(fā)提議必須獲得主管部門的批準，確保獲批提議符合相關政策。開發(fā)商或市民都可以輕易查閱到每一地塊的規(guī)劃情況，再決定是否可以利用以及如何利用，通過陽光規(guī)劃以避免規(guī)劃的隨意性、亂規(guī)劃以及違章建筑的出現(xiàn)。
不要求每個舊城改造項目都賺錢
四招保證舊城改造財務總體平衡
●不把城市改造當作一個個分離的項目來經(jīng)營。
●可以根據(jù)城市總體規(guī)劃的規(guī)定，把地塊的住宅功能改為價值較高的商業(yè)功能。
●可以通過容積率高低不同的兩個項目搭配改造，達到財務上的總體平衡。
●不必要求每個項目都實現(xiàn)財務平衡，而是在一個較大的范圍內(nèi)實現(xiàn)平衡。
廣州在三舊改造的過程中，改造后的容積率究竟要多高一直是各界關注和爭議的問題。然而走在新加坡改造過后的舊城區(qū)，幾乎隨處可見摩天大樓般的住宅。“新加坡國土面積有限，要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，除了填海造地生產(chǎn)更多新的土地外，只有更有效地利用現(xiàn)有土地，也不可能一直把居住功能往外推。”林榮輝表示，新加坡核心區(qū)建筑的容積率一般高達13~15左右。
不過，高容積率的模式并不貫穿在新加坡市區(qū)的每一個地方。位于市區(qū)中心的新加坡河綿延3公里長，曾經(jīng)，它也受到污染，沿河兩岸聚集貧民窟，而今日，這里變成了充分利用其濱水特質(zhì)和獨特歷史的生氣勃勃的活動走廊，置身其中，有時會感覺回到了昔日河水異常清澈時的廣州沙面。
林榮輝告訴記者，通過上世紀60年代頒布的土地征用法，新加坡政府獲得部分市區(qū)中的土地。不過，為了確保規(guī)劃落實，一些重要的區(qū)域地塊可能會采取招標的方式，又或者采取雙信封制度：先評估所呈上的設計方案，再從入圍開發(fā)商競拍價高者得。更為重要的是，新加坡規(guī)定賣地收入不歸當屆政府支配，這決定了政府在售地的過程中不會偏好于更多的賣地收入而犧牲規(guī)劃理念，即使在一個較長周期的過程中，也可以確保規(guī)劃的落實。
而即使改造后的中心區(qū)土地可以賣出高價，新加坡政府也沒有把成熟區(qū)域的地塊全部出售完畢。“今天的建筑老化后也可能需要拆除，這就需要預留中心區(qū)的其他地塊進行周轉。”林榮輝說，新加坡不會把中心區(qū)全部區(qū)域都發(fā)展完畢，通常會預留5%的土地作周轉之用，而這些地塊暫時就可以作為公共綠地，為城市增添亮色。
其實，新加坡并沒有把城市改造當作一個個分離的項目來經(jīng)營。劉太格表示，一方面可以根據(jù)城市總體規(guī)劃的規(guī)定，把地塊的住宅功能改為價值較高的商業(yè)功能。另一方面，也可以通過容積率高低不同的兩個項目搭配改造，達到財務上的總體平衡。在這個過程中，不必要求每個項目都實現(xiàn)財務平衡，而是在一個較大的范圍內(nèi)實現(xiàn)平衡。
