本報昨日《風神公社“變形記”》的報道引發(fā)各界關注，由此引發(fā)的單位自建保障房何去何從的探討牽動人心。
作為全省推進保障性住房制度創(chuàng)新的試點城市，廣州正在起草創(chuàng)新試點方案。
在這個國家中心城市，保障房建設的探索早已在路上。昨日，記者走訪廣州房改后首例單位自建的保障房——廣鋼金鶴苑和廣州市首個企業(yè)試驗經(jīng)濟租賃房項目——萬匯樓，試圖從中探尋廣州單位自建保障房的現(xiàn)實路徑。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些打著廣鋼金鶴苑名號的房源在網(wǎng)上放租、掛售，而萬匯樓盡管出租率超過九成，但是仍然面臨盈利模式的困惑。
如今，當廣州單位自建保障房大幕拉開，關于如何監(jiān)管、如何保證公平的困惑也浮出水面。
樣本：金鶴苑 屬性：單位自建經(jīng)適房
監(jiān)管之惑：有部分房源在網(wǎng)上放租
從花地大道南拐進興漁路，車行500米左右，就到了金鶴苑。這里是廣州房改后第一個由企業(yè)自建的經(jīng)適房項目。
當廣州“放風”擬鼓勵單位自建公租房，重啟單位自建保障房大幕時，這個曾經(jīng)的樣本卻似乎被遺忘了，單位自建公租房會否重回“福利分房”的疑慮并未波及此處。
看上去，這里與廣州其他樓盤并無區(qū)別，假山、球場、兒童滑梯等一應俱全，在架空設計的一樓，有老人悠閑地打著麻將、下著棋。唯一不同的是，這個被農(nóng)田和空地包圍的小區(qū)周邊找不到一家二手房中介。
2007年初，金鶴苑曾深陷輿論風暴眼。2050元/平方米的均價，與當時廣州十區(qū)新建商品房8134元/平方米的價格同時出現(xiàn)在市場上，每平方米單價相差6000多元。巨大的購房利差，其后迅速成為一大導火索，將廣鋼等7家試水開建保障房的單位置于輿論的風口浪尖，并引發(fā)社會對單位自建房政策的普遍質(zhì)疑。
4年過去了，記者走訪這里時卻發(fā)現(xiàn)，最初的某些質(zhì)疑似乎正在成為現(xiàn)實。
當記者以租客身份暗訪時，一位正在散步的阿婆指向某棟房的二樓單位說：“我認識那戶業(yè)主，房子已經(jīng)租出去了，兩房月租是1600元。”她說，這里有些房子還空置著，業(yè)主“在別的地方有房，不住這里”，房子出租“主要靠熟人介紹”。
在網(wǎng)上，金鶴苑有部分房源放租，98平方米的兩房單位月租開價2400元。在某網(wǎng)站的二手房頻道，甚至有金鶴苑的二手房出售，并打出“稀缺房源”等字眼吸引買家。當記者致電該中介時，中介稱，這套90平方米的三房單位已經(jīng)以75萬元的總價售出，成交價達8333元/平方米。該中介表示，該房交易與其他商品房一樣。
按照廣州對經(jīng)適房上市的規(guī)定，自簽訂購房合同之日起5年內(nèi)不得上市交易。
職工陳先生卻不想賣這里的房。他說，在廠里每個月拿著2000多元的工資，如果不是單位建的這批經(jīng)適房，現(xiàn)在都不知道怎么解決住房問題。“像我們這樣的普通職工，就算把房子賣掉能賺點差價，但是上哪里再去買房？”
當廣州單位自建房大幕初啟時，這樣一個疑問被再次提起：在現(xiàn)有征信體系不健全的情況下，用人單位被委以建公租房的重任，對于大批以單位自建公租房名義建起來的房子，企業(yè)的監(jiān)管能做到什么程度？首個企業(yè)自建經(jīng)適房項目的遭遇，給人們敲響了警鐘。
廣鋼相關負責人昨日表示，從拿到房產(chǎn)證計算，目前金鶴苑的房子未滿5年，確實不能在二手市場交易，也辦不了房產(chǎn)證，“目前不清楚按照什么方式交易”，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況會嚴肅處理。
廣州市住房保障辦相關負責人告訴記者，《廣州市經(jīng)濟適用住房制度實施辦法（試行）》在2007年底頒布實施，此前建設分配的經(jīng)適房并不適用該辦法，仍然按照此前的規(guī)定管理，而此前的規(guī)定并不完善。“未來的單位自建保障房肯定不會出現(xiàn)這樣的狀況。”
廣州市社會科學院高級研究員彭澎指出，單位自建的公租房需要多重監(jiān)管，不能對企業(yè)的監(jiān)管抱過高期望，政府主管部門也要參與其中。
樣本：萬匯樓 屬性：首個企業(yè)試驗公租房項目
盈利之惑：超九成已出租 回本需57.6年
在金沙洲廣佛交界處的四季花城旁邊，矗立著一座外圓內(nèi)方宛如客家圍屋的建筑。這個看起來標新立異的客家圍屋式“土樓”，是全國首個企業(yè)試驗經(jīng)濟租賃房項目——萬匯樓。
早在2006年11月萬匯樓動工時，這個項目就被定義為城市中低收入人群居住模式探索的樣本。
在東風路工作的薛亮（化名）在這里租下了一套兩房一廳的小公寓，在此之前，他住在三元里的城中村里。他說，像他這樣剛剛大學畢業(yè)的人，面對的是一月兩三千元的收入與近百萬元房價之間的巨大落差，確實需要一定的緩沖期，他周圍很多同學甚至還在城中村“蟻居”。
每天一早，薛亮和他的鄰居腳步匆匆地離開這里，坐上公交車去到這座城市的各個角落。之后的一整個白天，這里如同寂靜的空城，直到夜幕降臨，年輕人們才又倦鳥歸巢般陸續(xù)回到這里。
萬匯樓經(jīng)營中心經(jīng)理雷發(fā)平告訴記者，只要無房無車、年收入不足3萬元的城市中低收入者都可申請入住萬匯樓，沒有限制租戶的戶籍。這正是廣州住房保障體系中尚未觸及的空白地帶，萬匯樓正在探尋如何解決在廣州工作的青年“蟻族”的住房問題。
雷發(fā)平說，萬匯樓的租金最初以附近城中村租金水平為參考。不過到現(xiàn)在，城中村的租金已漲了不少，但萬匯樓的租金3年沒變過。“附近小區(qū)兩房一廳單位月租漲到了2000元以上，萬匯樓平均每套房月租卻只有460元。”
如何把有限的房源分配給真正需要的人？雷發(fā)平告訴記者，這里每套房平均面積只有35平方米，小區(qū)也不設停車位，只是滿足基本的居住需要。同時，多與租戶溝通，入住前和租戶面談半小時幾乎成了慣例，通過面談可以仔細了解租戶本身的工作現(xiàn)狀。
在萬匯樓，“暫棲萬匯樓，且待沖天時”的標語顯得尤為醒目。“這里的房源都是循環(huán)式的，住戶不可能在這里住一輩子，只是作為過渡。”雷發(fā)平說。
這也是不少住戶的想法，在萬匯樓的留言板上有住戶寫下“早日買房”的話語激勵鄰居們。
雷發(fā)平他們做得更多的事情，是為這個公租房項目“去標簽化”：率先提倡垃圾分類，不定期組織看電影、舉辦美食節(jié)等社區(qū)活動。
盡管出租率超過九成，每月都有10余戶租戶排隊輪候，但是萬匯樓仍然面臨著盈利模式的困惑。
萬科在其宣傳材料上，明確列出了萬匯樓項目的地價、建筑工程費、配套設施等各種投入，總共有4624萬元。這就意味著，即使不算地價1166萬元，余下的3458萬元，按目前年租金收入再減去每個月管理運營費5萬元左右，剩下經(jīng)營結(jié)余60萬元計算，在利息和物價上漲水平持衡的情況下，需要57.6年才能收回成本。
雷發(fā)平表示，萬匯樓當初作為萬科的一個實驗性項目，一開始就沒打算賺錢。即使現(xiàn)在3年實驗期滿后，也不會通過增加租金來加速成本回收。
他認為，要讓更多企業(yè)建公租房，可能還需要出臺相關的鼓勵政策，在地塊出讓、稅收等方面給予更多的優(yōu)惠。
■新聞縱深
公平之惑：“拼單位”或引發(fā)不公 專家建議要設底線
當萬匯樓尚糾結(jié)于盈利模式時，廣州企事業(yè)單位自建保障房正在悄然松綁。今年，廣州將有8家企事業(yè)單位利用自有土地興建13395套保障房，其中可出售的經(jīng)濟適用房3160套。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來，鼓勵單位自建公租房，可以將土地資源利用起來，增加公租房數(shù)量，減少保障房供地壓力。對這些單位的職工優(yōu)先配租，使單位拿地建房更有積極性，也利于“就近上班”，減少交通壓力。
有敏銳的觀察者卻發(fā)現(xiàn)，當“拼爹”現(xiàn)象被不斷質(zhì)疑時，由單位自建保障房可能將開啟一輪“拼單位”的建房競賽。
由于歷史原因，目前廣州擁有自有土地的大多是國有企業(yè)和事業(yè)單位，中小企業(yè)鮮有自有土地，基本沒有能力為職工提供這樣的待遇。
有專家提醒說，推廣單位自建公租房時，要考慮到有可能因各單位財力不同引起新的社會不公。有土地的大企事業(yè)單位往往是一些福利較好的單位，再享有自建房的優(yōu)待難免引發(fā)新的社會不公。
“讓企業(yè)自建公租房為主，除了形成單位之間不公平之外，還會加大管理難度。”廣州大學房地產(chǎn)研究所所長陳琳說，保障房應由政府主導建設，如果企業(yè)有熱情且有實力去建公租房，可以作為一種補充。
她表示，可以通過企業(yè)對公租房建設的熱情程度過濾過剩需求，真正解決需要保障房的單位職工的住房問題。
事實上，在有的城市，“單位自建的公租房”甚至異化成為單位吸引高層次人才、增強企業(yè)自身競爭力的重要“砝碼”。
暨南大學管理學院教授、廣東省省情調(diào)查與對策咨詢專家胡剛指出，單位自建公租房應該有一條底線，廣州要出臺相關細則，各自建房單位不能踩線。
在他看來，企事業(yè)單位自建保障房的底線應該是“租”，而不是“賣”，要提高公租房的流動性，建議以3年為年限對住戶資格重新評審，而住戶在簽協(xié)議時，最多只能簽3年，再依據(jù)重審結(jié)果繼續(xù)簽約或另尋住處。
胡剛說，廣州市擁有大量的省部級企事業(yè)單位，擁有自建房資格的單位很多，應該專門成立相關部門監(jiān)管單位自建房。
他表示，單位建設保障房要根據(jù)各個企業(yè)的實際情況。擁有土地的國有企事業(yè)單位，由于土地成本低，不會存在資金斷層的問題，只需要在建成之后收取租金便可收回成本。而開發(fā)商建公租房會因為購買土地而增加成本，建房成本高，資金回籠慢，成本回收周期長。這種情況政府可以鼓勵成立基金會對此進行投資，在銀行貸款方面也應給予相應的優(yōu)惠，例如減免利息等。
胡剛說，民營企業(yè)如果無力建公租房，政府應解決這部分企業(yè)職工的住房問題。就企業(yè)內(nèi)部來說，也應提高這些夾心層的工資，以此彌補福利不足的問題。“政府應該提供更多保障性住房，讓社會其他人員能夠共享。”
