只求安身之所的人也許很難理解，有人住進(jìn)了別墅還嫌不夠大、不夠豪華。
近日本報(bào)接到舉報(bào)，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)達(dá)華莊園的一棟別墅，原是一座建筑面積205平方米的三層小樓，從2008年起開始擴(kuò)建，現(xiàn)在已經(jīng)“長胖”、“長高”：不僅變長變寬，更高出一層，變成了四層樓。
日前，有媒體報(bào)道著名歌星董文華位于北京市順義區(qū)后沙峪的別墅經(jīng)私改，外觀變成了歐式城堡狀，屬違規(guī)建筑。此前郭德綱、李湘等人也被指私改別墅。除了影視名人，其他別墅業(yè)主也各有創(chuàng)意，上海還有人在三層別墅外安裝觀光電梯，在兩棟別墅之間挖地下通道。
買了別墅就可以隨意改擴(kuò)建嗎，誰來管這事兒？中國青年報(bào)記者走訪了達(dá)華莊園及相關(guān)部門。
別墅“長胖”、“變高”
本報(bào)記者在達(dá)華莊園問路，小區(qū)里的人說，要找F3容易，往里走看見那棟最高的就是。
從墻外看去，F(xiàn)3是一座外墻還沒完全裝修好的四層建筑，北側(cè)腳手架上三名工人正在作業(yè)。緊鄰F3的住戶也在施工，但其面積、高度和F3相比都矮小了一截。
投訴F3的是在其正北方的F4業(yè)主許華(化名)。據(jù)許華描述，從2008年起，F(xiàn)3號(hào)樓開始擴(kuò)建，嚴(yán)重影響了F4北側(cè)的采光。許華稱，他對F3進(jìn)行丈量后發(fā)現(xiàn)，F(xiàn)4由原建筑面積205平方米擴(kuò)建至1200多平方米，“本來F3和F4的戶型一模一樣，現(xiàn)在F4往東、往北各擴(kuò)了約6米，往西、往南各擴(kuò)了約1米，往上長高了一層。”
許華表示，F(xiàn)3擴(kuò)建導(dǎo)致原本在冬天有充足陽光的F4沒有了陽光。
在許家多次舉報(bào)后，昌平區(qū)城管大隊(duì)于今年3月26日給出回復(fù)稱：已責(zé)令施工人員停工，并聯(lián)系F3號(hào)樓業(yè)主。后來F3的圍墻上也張貼了停工接受處理的通知。不過，停工一段時(shí)間后，F(xiàn)3又繼續(xù)擴(kuò)建。許華說，他們繼續(xù)向城管舉報(bào)，但北七家城管分隊(duì)來處理幾次以后，再也不管了。
但F3業(yè)主張晨(化名)再三表示，目前只是裝修，并未加建。看起來加高的那一層，“是我把尖頂變成了平頂”。他認(rèn)為，“自家擴(kuò)建至1200多平方米”的說法“是沒有根據(jù)的”。他說小區(qū)約有70多戶，F(xiàn)3是他在2007年前后買的首套別墅。由于家里人多，父母等一共十幾口人需要居住，因此對房屋進(jìn)行改造。
在張晨看來，許華不應(yīng)該舉報(bào)甚至“鬧事”，因?yàn)樵S和其親戚在這個(gè)小區(qū)是帶頭要求加建房子的，“等他們自家建好了，就不許別人建。”他還說，小區(qū)裝修隊(duì)就那么幾個(gè)，給張家裝修的，就是此前給許家裝修的，許家也擴(kuò)建了200~300平方米。
本報(bào)記者就上述情況采訪了北京市昌平區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)。該部門給出的書面回復(fù)是：3月16日，昌平城管第一時(shí)間到達(dá)華莊園F3施工現(xiàn)場進(jìn)行執(zhí)法檢查。由于業(yè)主不在，只有工人在施工，執(zhí)法人員現(xiàn)場張貼了責(zé)令改正通知書、談話通知書，并向達(dá)華莊園物業(yè)及業(yè)委會(huì)發(fā)放工作建議函，建議其加強(qiáng)管理，嚴(yán)禁建筑材料和施工人員進(jìn)入小區(qū)，從源頭上制止違法建設(shè)的發(fā)生。5月10日和6月25日，執(zhí)法人員兩次查封施工現(xiàn)場，此后每天不定期對施工現(xiàn)場進(jìn)行檢查。但施工方擅自將查封條撕毀，繼續(xù)施工。執(zhí)法人員多次聯(lián)系業(yè)主，但至今F3業(yè)主仍未到城管分隊(duì)接受處理，直接導(dǎo)致相關(guān)執(zhí)法程序無法正常履行。
小區(qū)80%別墅被改造？
在華達(dá)莊園，本報(bào)記者看見，有人在庭院里用水泥等建材搭了異域風(fēng)情的拱頂涼棚，高度超過3米；有人把院子大門改成中式庭院，雕梁畫棟。
事實(shí)上，如果這些“創(chuàng)意”沒有向規(guī)劃部門申請審批，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十條，在別墅附屬土地上進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物的建設(shè)均屬違法。
“這個(gè)小區(qū)家家都擴(kuò)建，沒有一戶不擴(kuò)建的。以前我站在河那兒一張望，對面風(fēng)景都看得見，現(xiàn)在都看不見了，全堵死了。”張晨說，家家戶戶都改造，陽光、視線肯定都有影響。
記者探訪華達(dá)莊園時(shí)值中午，小區(qū)路旁多有建筑材料和施工人員，電鋸、電鉆、釘鑿聲此起彼伏。
“這個(gè)小區(qū)80%以上的屋子都經(jīng)過改造。”達(dá)華莊園的物業(yè)管理公司客服部人員表示，本來小區(qū)里的業(yè)主裝修，應(yīng)提交裝修圖紙，并繳納裝修押金，由物業(yè)審批后進(jìn)行，但很多業(yè)主“就這么自己開始蓋了”。由于改建情況普遍，物業(yè)很少主動(dòng)下發(fā)停工通知。如果隔壁業(yè)主實(shí)在不滿，向物業(yè)投訴，物業(yè)將協(xié)調(diào)雙方；如協(xié)商不成，會(huì)下發(fā)停工通知；如果改建和投訴仍在繼續(xù)，就交給城管解決。
有一種說法，住進(jìn)別墅的人非富即貴，得罪不起，很多物業(yè)覺得不如少惹事為妙。對此，上述人士表示，物業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，如此已是盡力而為。
還有人認(rèn)為，別墅或其他違建利益很大，很難被查處。業(yè)主加蓋后賣出，賺錢很快，甚至有物業(yè)干脆鼓勵(lì)業(yè)主改造并按面積收費(fèi)。
北京市華倫律師事務(wù)所律師崔保國表示，別墅改擴(kuò)建后也必須按房產(chǎn)證上記載的面積進(jìn)行買賣，改擴(kuò)建部分屬違法建筑不予辦理權(quán)屬登記，也不能交易。物業(yè)公司在業(yè)主進(jìn)行正常裝飾時(shí)收取垃圾清運(yùn)及管理費(fèi)合法，在業(yè)主違法建設(shè)時(shí)收取費(fèi)用不合法。
華達(dá)莊園的物業(yè)管理堅(jiān)稱，從未鼓勵(lì)違建并收取業(yè)主費(fèi)用。
在一些地方，改建幾乎成了住進(jìn)別墅的業(yè)主們的不二選擇——加蓋陽光房、改房屋結(jié)構(gòu)、花園外擴(kuò)……據(jù)媒體報(bào)道，上海還曾有過一個(gè)別墅小區(qū)，其業(yè)主在3層樓別墅外安裝了一臺(tái)觀光電梯；有人在兩棟別墅之間挖地下通道，建地下車庫。
車庫、加頂?shù)雀脑欤诰┏堑膭e墅中也很常見。
順義區(qū)人民法院后沙峪法庭法官魏志堅(jiān)曾對媒體記者透露，他受理的“私搭亂建”案件中最離譜的一個(gè)，是別墅業(yè)主將原來只有400多平方米的建筑，擴(kuò)建到2000平方米，院墻直接變成了房屋的外墻。
9月8日，有媒體報(bào)道，董文華在順義的別墅改頭換面。其所在的“嘉浩國際別墅城”，其他建筑都是典型的中式建筑，惟獨(dú)董文華的別墅是尖頂塔樓、歐式門窗。
去年7月，郭德綱位于大興瀛海莊園的別墅被指圈占公共綠地。同年8月12日，按北京市城管局亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分局的要求，圈欄及相關(guān)違建拆除。
2008年，影星趙文卓和畫家方力鈞法院對訴。方力鈞自家擴(kuò)建別墅，影響趙文卓家采光。趙將其告上法庭，要求其拆除擴(kuò)建部分。方則指趙私搭亂建。朝陽法院判趙文卓勝訴。
2006年，主持人李湘在別墅私建陽光房被物業(yè)告上法庭。法院判決李湘拆除違建。
行政執(zhí)法繁瑣費(fèi)力
“網(wǎng)絡(luò)曝光的郭德綱、董文華等名人別墅違建依法均應(yīng)予以拆除處理。”崔保國表示，2006年，北京市華倫律師事務(wù)所代理了李湘涉嫌私搭亂建陽光房案件。
崔保國說，從主體上區(qū)分，別墅違建主要有兩種類型：開發(fā)商違法建設(shè)和別墅業(yè)主違法改擴(kuò)建。在我國，建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)依據(jù)《土地管理法》、《建筑法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律規(guī)定進(jìn)行。別墅項(xiàng)目作為房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一類，在我國歷來有著嚴(yán)格的審批制度，特別是土地供應(yīng)方面，自2003年起即嚴(yán)格限制審批別墅項(xiàng)目。2006年6月，國土資源部發(fā)文，要求各地停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制。同時(shí)還要嚴(yán)格限制低密度、大套型高檔住房的土地供應(yīng)，從而進(jìn)一步調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2010年4月，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，再次明確嚴(yán)禁向別墅供地的政策。
各級(jí)政府及其行政職能部門(國土資源行政管理機(jī)關(guān)、建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)、規(guī)劃行政管理機(jī)關(guān))對別墅項(xiàng)目有權(quán)監(jiān)管。
國土資源部門應(yīng)依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定對于轄區(qū)內(nèi)的土地使用行使管理權(quán)，對于建設(shè)單位的土地使用進(jìn)行監(jiān)督，對于違法使用土地的情況進(jìn)行查處。具體說，對于違建別墅項(xiàng)目可依據(jù)《土地管理法》第八十三條的規(guī)定進(jìn)行行政處罰。
建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《建筑法》的規(guī)定行使其管理職能。如建設(shè)單位未領(lǐng)取建筑工程施工許可證即進(jìn)行別墅項(xiàng)目建設(shè)的，可依據(jù)《建筑法》第六十四條予以處理。
規(guī)劃部門應(yīng)依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》依法行政，其中第九條、第六十四、六十五、六十八條值得注意。
北京市規(guī)劃委員會(huì)昌平分局的有關(guān)人士表示，對經(jīng)由巡查、自報(bào)、舉報(bào)的各種城鄉(xiāng)違建筑現(xiàn)象，他們將根據(jù)相關(guān)規(guī)定核實(shí)處理，如果確屬違建，將移交執(zhí)法部門處理。
在達(dá)華莊園周邊，有不下5處別墅區(qū)，其中私搭亂建情況比比皆是。但今年昌平區(qū)經(jīng)規(guī)劃部門核查規(guī)劃審批情況的案件，不到400件。
“通常情況下，別墅業(yè)主通過搭建陽光房等形式擴(kuò)大建筑面積，一般在其獨(dú)立的附屬土地(或其附贈(zèng)綠地)上，如無物業(yè)部門或其他業(yè)主的舉報(bào)，往往得不到行政部門的注意和制止。”崔保國說，此類問題，法律規(guī)定是明確的，關(guān)鍵是各行政機(jī)關(guān)的責(zé)任心及執(zhí)法力度均需加強(qiáng)。事實(shí)上，確實(shí)存在“多頭不管”的情況。
北京市京華律師事務(wù)所房產(chǎn)律師秦兵分析，拆除違建時(shí)，行政機(jī)關(guān)無錢可收，反而要一再走程序，繁瑣費(fèi)力，因此對廣泛存在的城鄉(xiāng)違法建筑問題置若罔聞。
本報(bào)北京9月8日電本報(bào)記者 白雪
