正所謂借一根杠桿可以撬動(dòng)地球，信貸就是房地產(chǎn)業(yè)的杠桿。連續(xù)多年信貸量處于高位和資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的偏好，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力持續(xù)成倍放大。但最近一年來，隨著提高首付比率和利率等政策的出臺(tái)，信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的杠桿作用開始受到抑制。
四大銀行第三套房貸均暫停發(fā)放
記者近日分別致電農(nóng)、中、工、建四大銀行北京客服電話獲知，這些銀行均已暫停第三套商業(yè)住房貸款。中國(guó)建設(shè)銀行北京分行已于2011年1月26日暫停對(duì)第三套住房的貸款業(yè)務(wù)。中國(guó)工商銀行北京分行從2月1日開始暫停第三套住房貸款。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行的北京分行也已經(jīng)陸續(xù)停止了第三套住房貸款業(yè)務(wù)。
在采訪過程中，工行海淀支行信貸部經(jīng)理告訴記者，目前工行針對(duì)商業(yè)住房貸款的優(yōu)惠政策悉數(shù)取消，今年年初工行北京分行將首套住房貸款首付成數(shù)從去年的二成提到三成，利率為基準(zhǔn)利率。同時(shí)，需要在開發(fā)商簽約銀行以外的銀行進(jìn)行貸款的申請(qǐng)人，則另需以本市名下已有房產(chǎn)做抵押或另請(qǐng)擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保。
建行03287號(hào)電話銀行話務(wù)員向記者介紹，目前該行已取消之前所有的貸款優(yōu)惠政策，首套商業(yè)住房貸款首付金額要求在三成以上，貸款5年以上者貸款利率為基準(zhǔn)利率。中行客服人員也同樣告訴記者，首套房和二套房貸款利率都暫無優(yōu)惠。
對(duì)于最近銀監(jiān)會(huì)重申暫停第三套房貸的政策要求，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩分析說，今年年初以來，北京各大銀行第三套房貸已陸續(xù)暫停發(fā)放，上半年銀行商貸的比例有所下降。在貸款持續(xù)緊縮的情況下，最有可能受影響的是外地購(gòu)房者。從人數(shù)結(jié)構(gòu)上來看，滿足購(gòu)房資格要求的外地購(gòu)房者占整個(gè)市場(chǎng)的15%左右。鏈家的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，外地客戶對(duì)貸款的依賴程度比本地客戶高。另外，進(jìn)一步緊縮商業(yè)房貸會(huì)對(duì)剛性需求或是首次購(gòu)房者影響較大。
商業(yè)銀行二手房貸款亦偏冷
對(duì)于各大商業(yè)銀行緊縮二手房貸款的傳聞，記者走訪了包括交通銀行、招商銀行、北京銀行、華夏銀行、中信銀行在內(nèi)的5家商業(yè)銀行。銀行方面沒有正面回應(yīng)緊縮傳聞，大多認(rèn)為二手房購(gòu)房者貸款需求下降成為二手房貸款偏冷的主因。而房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人則認(rèn)為銀行政策調(diào)整對(duì)二手房成交量下滑及客戶觀望情緒有明顯影響。
在走訪過程中，北京銀行、華夏銀行、中信銀行個(gè)貸部工作人員均表示所在銀行沒有明確緊縮二手房貸款的政策。招商銀行東直門支行的工作人員告訴記者，前來辦理二手房貸的客源很少，今年年初以來幾乎還沒辦理過二手房貸款業(yè)務(wù)。
林倩則表示，選擇商業(yè)貸款的二手房購(gòu)房者的比例從去年接近六成降到今年的二成左右，但她認(rèn)為，這并不表示購(gòu)房者實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平有所提高而采用全款購(gòu)房，而是轉(zhuǎn)而表現(xiàn)為二手房整體成交量的下降。
從今年開始，銀行對(duì)二手房貸的態(tài)度與去年相比幾乎是180度轉(zhuǎn)變。去年銀行方面非常積極爭(zhēng)取二手房貸款，因?yàn)閷?duì)銀行而言，二手房貸利潤(rùn)率較高。同時(shí)，二手房貸款有房子作擔(dān)保，銀行的風(fēng)險(xiǎn)率較低。由于存款準(zhǔn)備金率的不斷提高，銀行可貸資金有限，加上銀行政策變化，今年銀行貸款更傾向于中小企業(yè)貸款，其次是一手房貸款，最后才是二手房貸款，這個(gè)確實(shí)跟前幾年不太一樣。
林倩認(rèn)為金融調(diào)控手段對(duì)房產(chǎn)成交量的影響是非常明顯的。自2011年7月7日央行年內(nèi)第三次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率以來，各大銀行分別取消貸款優(yōu)惠政策，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。目前，要靠貸款才能買房的客戶采取的方式幾乎都是放棄買房計(jì)劃。
民間資本充裕調(diào)控效果仍存變數(shù)
從最近三年的信貸環(huán)境來看，新增信貸數(shù)量整體是比較大的，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控重壓下依然堅(jiān)挺從中獲益不少。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸量充足主要對(duì)市場(chǎng)造成了兩方面的影響：一方面增強(qiáng)了流動(dòng)性，提高了購(gòu)買力，比如對(duì)個(gè)人而言是提高了支付能力，對(duì)企業(yè)而言，其開發(fā)資金將更為充裕；另一方面，在預(yù)期層面，由于貨幣供應(yīng)量較大，市場(chǎng)普遍對(duì)通脹產(chǎn)生了一定的擔(dān)憂，而紛紛把房地產(chǎn)作為抵御通脹的避風(fēng)港。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月CPI同比漲幅為6.5%，在實(shí)際生活中多種產(chǎn)品價(jià)格可謂高高在上。
對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在通脹的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控能否實(shí)現(xiàn)降房?jī)r(jià)將是個(gè)巨大的考驗(yàn)。
此外，隨著自有資金充裕，民間資本和當(dāng)前的信貸資本相結(jié)合，即便信貸稍稍受到抑制，其能量仍然巨大。胡景暉表示，當(dāng)前至少有5000億元民間資本正在尋找出路，但最終除了房地產(chǎn)，其去向并不是太多。
“信貸數(shù)量較大體現(xiàn)的是相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境，對(duì)于房地產(chǎn)而言，能否從嚴(yán)執(zhí)行提高首付和利率等房貸政策至關(guān)重要，這能夠影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，但調(diào)控最終能否成功則取決于政策的組合拳效應(yīng)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。新華社記者 劉德炳
