10月21日，珠海萬(wàn)達(dá)商管向香港聯(lián)交所遞交了招股書(shū)，擬面向全球發(fā)行股份。

歷經(jīng)數(shù)年打磨，帶著轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”的萬(wàn)達(dá)商管，王健林重新殺回港交所。有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)稱(chēng)，如果此番萬(wàn)達(dá)商管能夠成功上市，估值或超1800億元。

連續(xù)三年保持收入增長(zhǎng)

招股書(shū)顯示，珠海萬(wàn)達(dá)商管成立于今年3月23日，是中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，主要業(yè)務(wù)是為商業(yè)廣場(chǎng)提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)，包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)，及增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)為業(yè)績(jī)的主要貢獻(xiàn)點(diǎn)。

截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管管理380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)54.2百萬(wàn)平方米，有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括133個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。2018年、2019年及2020年，萬(wàn)達(dá)商管在管商業(yè)廣場(chǎng)（不包括停車(chē)位）平均出租率為98.8%。

根據(jù)弗若斯特沙利文資料，截至2020年12月31日，在中國(guó)，萬(wàn)達(dá)商管在管建筑面積超過(guò)第二名至第十名的總和。截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管在管萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1年總客流量46.07億人次。

營(yíng)收方面， 2018年、2019年、2020年及2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元和20.65億元。同期，萬(wàn)達(dá)商管的毛利分別為45.52億元、45.81億元、63.44億元、26.79億元45.13億元。與之對(duì)應(yīng)的是，其毛利率分別為41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。

按收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，委托管理模式下的收入是萬(wàn)達(dá)商管的主要收入來(lái)源，在2018年、2019年、2020年及2021年上半年的收入占比分別為87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。

而這也就是萬(wàn)達(dá)商管所謂的“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)下帶來(lái)的收益，即企業(yè)不自持相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)等工作，并分得收益。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效

從2015年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)就開(kāi)始采用輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，向獨(dú)立第三方持有的商業(yè)廣場(chǎng)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

招股書(shū)顯示，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，萬(wàn)達(dá)不需要投入大量的資金以取得商業(yè)廣場(chǎng)的土地使用權(quán)及建筑物產(chǎn)權(quán)。其創(chuàng)新的租賃運(yùn)營(yíng)模式以及輕資產(chǎn)委托管理模式皆有助于企業(yè)以高效的方式拓展項(xiàng)目，進(jìn)而持續(xù)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

2020年9月28日，萬(wàn)達(dá)商管宣布，從2021年開(kāi)始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

輕重模式的轉(zhuǎn)變，給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了新生。當(dāng)輕資產(chǎn)模式跑通后，萬(wàn)達(dá)商管也在加快向全國(guó)擴(kuò)張。2021年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開(kāi)業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時(shí)，計(jì)劃簽約70個(gè)輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

在招股書(shū)中，萬(wàn)達(dá)商管稱(chēng)，截至2020年底自己為中國(guó)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中在接受媒體采訪時(shí)表示：“萬(wàn)達(dá)商管定位全輕資產(chǎn)模式，并通過(guò)較強(qiáng)的項(xiàng)目拓展能力積累了較為可觀的第三方商管項(xiàng)目。對(duì)于獨(dú)立第三方項(xiàng)目，通過(guò)項(xiàng)目?jī)羰找娣殖桑�與第三方業(yè)主的利益形成強(qiáng)綁定，可持續(xù)性較高。 和住宅物管相比，商管業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)更高，加上位于優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)較為稀缺，近年來(lái)的估值也不斷走高，利好商管業(yè)務(wù)。”

剝離重資產(chǎn)后，萬(wàn)達(dá)商管模式變輕，負(fù)債也大幅度減少。

截至2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管流動(dòng)負(fù)債總額151.75億元，非流動(dòng)負(fù)債3.6億元，負(fù)債總額155.35億元，資產(chǎn)總額193.23億元，資產(chǎn)負(fù)債率80.4%。手持現(xiàn)金65.51億元，較2020年末的93.64億元下降30%。

對(duì)賭三年實(shí)現(xiàn)220億利潤(rùn)

值得一提的是，雖然看起來(lái)形式大好，但萬(wàn)達(dá)商管仍面對(duì)著諸多難題。

首先，盡管努力外拓，在業(yè)務(wù)上萬(wàn)達(dá)商管對(duì)母公司大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)的依賴(lài)性仍較強(qiáng)。招股書(shū)坦承，萬(wàn)達(dá)商管的大部分收入由母公司大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)擁有的項(xiàng)目所產(chǎn)生，而這些項(xiàng)目并不受其控制。

招股書(shū)披露，2018年-2020年以及截止2021年6月30日，來(lái)自母公司的收入分別為89.43億元、96.4億元、116.76.億元及71.68億元，占同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。

截至報(bào)告期末，萬(wàn)達(dá)商管的在管的所有商業(yè)廣場(chǎng)中，有來(lái)274個(gè)自母公司萬(wàn)達(dá)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量72.1%，來(lái)自獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%。

從成長(zhǎng)性角度看，珠海萬(wàn)達(dá)商管輕資產(chǎn)模式想要更進(jìn)一步，必須更多的擴(kuò)展第三方商管項(xiàng)目。

除此之外，本次上市前，萬(wàn)達(dá)方還與投資者設(shè)有對(duì)賭協(xié)議，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏已同意保證珠海萬(wàn)達(dá)商管2021年－2023年實(shí)際淨(jìng)利潤(rùn)將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

如未達(dá)成，則大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)及珠海萬(wàn)贏將以零對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

三年對(duì)賭完成220億利潤(rùn)，不得不說(shuō)是一份十分嚴(yán)苛的業(yè)績(jī)對(duì)賭。而且，萬(wàn)達(dá)商管2021年上半年凈利潤(rùn)13.1億元，距離2021年全年51.9億元差了一大截，在國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控趨嚴(yán)，房企轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎的情況下，能否完成第一年的業(yè)績(jī)還未可知。

不過(guò)，事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)極其青睞與人對(duì)賭。

2018年1月，王健林為萬(wàn)達(dá)商管引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)4家戰(zhàn)投，四巨頭以340億元入股萬(wàn)達(dá)商管，并與萬(wàn)達(dá)簽訂了一份對(duì)賭協(xié)議。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，要求萬(wàn)達(dá)商管在2023年10月31日前完成上市。除了上市對(duì)賭協(xié)議以外，王健林還保證要在1至2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，且萬(wàn)達(dá)商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

商人絕不想做賠本的買(mǎi)賣(mài)，對(duì)賭協(xié)議透露著王健林的野心，究竟最后萬(wàn)達(dá)商管能否在資本角逐中突出重圍，轉(zhuǎn)型成功并進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)版圖，市場(chǎng)各方都拭目以待。