在寧波市中心，有一個(gè)被譽(yù)為“中山路頭等艙”的“東方名庭”樓盤(pán)，它的開(kāi)發(fā)商是當(dāng)?shù)匾涣鞯膶幉ㄣy億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。然而，90多位業(yè)主總共花了超過(guò)一億元的購(gòu)房款，等待了近三年的時(shí)間，依然沒(méi)有等來(lái)屬于他們的房產(chǎn)證，一頭霧水的業(yè)主其實(shí)已經(jīng)掉進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的陷阱。
開(kāi)發(fā)商承諾商品房可辦產(chǎn)權(quán)
據(jù)“東方名庭”業(yè)主余先生介紹，該樓盤(pán)位于寧波市中興路588弄。2007年11月，銀億房地產(chǎn)公司對(duì)“東方名庭”開(kāi)盤(pán)銷售。當(dāng)時(shí)，“東方名庭”產(chǎn)權(quán)屬于這塊土地的使用者中國(guó)東方航空公司浙江分公司，開(kāi)發(fā)商聲稱房產(chǎn)證可以做的，大家紛紛簽購(gòu)房協(xié)議并掏錢(qián)下單。
協(xié)議明確“東方名庭的產(chǎn)權(quán)屬于東航浙江分公司，銀億房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和銷售。”也就是說(shuō)，銀億房地產(chǎn)公司對(duì)外銷售“東方名庭”時(shí)，這些商品房的產(chǎn)權(quán)依然在東航浙江分公司手中，但當(dāng)時(shí)售房人員向消費(fèi)者仍承諾，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶很快就能辦下來(lái)，這樣陸續(xù)有近百位消費(fèi)者購(gòu)買了“東方名庭”的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)總額超過(guò)一億元。
購(gòu)房款成“往來(lái)款”埋下陷阱
“老百姓想法很簡(jiǎn)單的，總認(rèn)為錢(qián)交了房子就是我的了，加上銀億的品牌，也會(huì)使開(kāi)發(fā)商會(huì)把房產(chǎn)證做出來(lái)的。為此，感覺(jué)產(chǎn)權(quán)從東航浙江分公司轉(zhuǎn)到銀億房地產(chǎn)公司，應(yīng)該很容易。”同為業(yè)主的樂(lè)先生說(shuō)，協(xié)議上還明確“2008年12月31日前辦理房產(chǎn)證”，但銀億房地產(chǎn)公司沒(méi)有按協(xié)議辦事，業(yè)主多次與開(kāi)發(fā)商協(xié)商均未有結(jié)果。
樂(lè)先生花170萬(wàn)元購(gòu)買的商品房，拿到的不是正式發(fā)票而是收據(jù)，開(kāi)發(fā)商與他簽訂的也不是購(gòu)房合同而是協(xié)議，更蹊蹺的是開(kāi)發(fā)商在給業(yè)主的收據(jù)“款項(xiàng)內(nèi)容”上不是購(gòu)房款卻成了“往來(lái)款”。直到業(yè)主們?yōu)檗k不了房產(chǎn)證紛紛投訴后，開(kāi)發(fā)商的工作人員才給出“當(dāng)時(shí)協(xié)議上跟你說(shuō)的很明白啊，這不是預(yù)售許可證的問(wèn)題，跟預(yù)售房的操作不一樣；和正常售房比，我們這個(gè)項(xiàng)目的確是不正常，發(fā)票開(kāi)不了購(gòu)房款”等解釋。
商品房交易沒(méi)有經(jīng)過(guò)房產(chǎn)局
既然是商品房，銀億房地產(chǎn)公司為何在還沒(méi)有獲得土地證和房產(chǎn)證的前提下就開(kāi)始售房了呢？這樣一個(gè)不正常樓盤(pán)，是如何通過(guò)主管部門(mén)的審批的呢？令人意外的是，業(yè)主們投訴到了寧波市房產(chǎn)管理局才發(fā)現(xiàn)，“東方名庭”項(xiàng)目的這塊土地，當(dāng)時(shí)是寧波市劃撥給東航浙江分公司使用的，根本沒(méi)有在房管部門(mén)審批、備案。
對(duì)此疑問(wèn)，寧波市房管局開(kāi)發(fā)處張輝向?qū)?bào)記者解釋，“這個(gè)項(xiàng)目從頭到尾不屬于我們管，不是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。去年我們就知道這個(gè)事情，卻無(wú)從下手，手續(xù)不在我們這里辦。這不是涉及一個(gè)房產(chǎn)公司的事情，還涉及到東航浙江分公司的問(wèn)題。”
一方面，銀億房地產(chǎn)公司在無(wú)產(chǎn)權(quán)的情況下，違規(guī)銷售“東方名庭”，與近百位業(yè)主產(chǎn)生涉及超過(guò)一億元的產(chǎn)權(quán)糾紛，拖了近三年時(shí)間，銀億房地產(chǎn)公司仍然沒(méi)有為業(yè)主辦出房產(chǎn)證。另一方面，銀億房地產(chǎn)公司依然可以公開(kāi)銷售這個(gè)樓盤(pán)。在“東方名庭”售樓處，工作人員告訴導(dǎo)報(bào)記者，如果要買房，至少付50%的房款；而要現(xiàn)在入住，更要全額付款。
售樓處工作人員還信誓旦旦地承諾，“今年解決與東航浙江分公司的糾紛，就能辦出房產(chǎn)證。”導(dǎo)報(bào)記者問(wèn)怎么解決糾紛？一位女工作人員說(shuō)，“產(chǎn)權(quán)從東航浙江分公司轉(zhuǎn)到我們手里，再?gòu)奈覀冞@里轉(zhuǎn)到業(yè)主手里，不是二手房也可以辦證嘛。”導(dǎo)報(bào)記者追問(wèn)到底什么時(shí)間能夠辦出房產(chǎn)證？另一位男工作人員附和說(shuō)：“反正今年可以做出房產(chǎn)證。”
從2007年11月“東方名庭”開(kāi)始銷售到現(xiàn)在，近三年的時(shí)間里，寧波市房地產(chǎn)的主管部門(mén)一直都未叫停，也一直不想介入其中。而消費(fèi)者們也是多次向相關(guān)部門(mén)投訴，向開(kāi)發(fā)商求證，依然毫無(wú)結(jié)果。“（東方名庭）公開(kāi)銷售以后，政府、城鄉(xiāng)建委他們應(yīng)該知道的，他們不管，損害的是我們老百姓的利益。房子產(chǎn)權(quán)不是我的，萬(wàn)一東航浙江分公司將這里（“東方名庭”）的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，我們?cè)趺崔k？”同為業(yè)主的屠先生不無(wú)擔(dān)憂地說(shuō)。
“東方名庭”銷售有違相關(guān)法規(guī)
浙江天杭律師事務(wù)所副主任蔣國(guó)忠律師在接受導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，本案中，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的協(xié)議應(yīng)當(dāng)視為有效合同。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條之規(guī)定，雙方所簽協(xié)議書(shū)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款（本案中出賣人按“往來(lái)款”收受），該協(xié)議書(shū)可認(rèn)定為商品房買賣合同，無(wú)須雙方再簽訂正式的商品房預(yù)售合同才能視為商品房買賣合同。
蔣律師還說(shuō)，本案中，寧波市房產(chǎn)管理局未向開(kāi)發(fā)商頒發(fā)商品房預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商卻擅自銷售商品房。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”等相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商已涉嫌構(gòu)成違規(guī)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，業(yè)主們完全可以拿起法律武器進(jìn)一步維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。
